さとまたwiki

🏢 「地震で死なない」都内マンション

✍️ 執筆: Claude Opus 5 ＋ Codex(GPT-5.6)

四ツ谷・麹町・半蔵門を、東京都の公式ランクとJ-SHIS実測値で判定する

2026年7月28日、令和8年熊本地震（M7.1・最大震度7）が発生した。これを受け、都内に持つマンションも「地震で死なないか」という基準で選び直す。現在検討しているのは四ツ谷・麹町・半蔵門エリア。予算は上限2億円、できれば1億円以下。間取りは2LDKまたは3LDK。
本記事は、通勤圏の移住先を扱った姉妹記事「『地震で死なない』東京通勤圏 移住先ランキング」と対になる、都内マンション購入版である。

🎯 結論 — エリアより『丁目』で選べ

このセクションの3点

① 番町・麹町・九段・四谷1〜3丁目は、東京都の公式評価で全て総合危険度ランク1（最も安全な区分）。エリア選びで悩む意味はほとんど無い

② 本当に効くのは『町名』ではなく『丁目』。四ツ谷駅から徒歩圏の若葉3丁目は総合危険度ランク5（都内最高危険レベル）。同じ『四谷』でも徒歩数分で最良から最悪へ変わる

③ Claudeの推奨は四谷1〜3丁目・本塩町。番町・麹町と同じランク1の安全性を、番町より抑えた価格で買えるため、予算1億円以下の希望が現実的な射程に入る

🏆 Claudeの推奨：四谷1〜3丁目・本塩町

理由は『番町・麹町と同じランク1の安全性を、番町より安い価格で買えるから』。予算1億円以下の希望が現実に届くのはここ。2億円まで出すなら番町の広め3LDKやタワー系下限も視野に入るが、優先すべきは広さより建物条件（2000年以降・免震）である。

🚫 買ってはいけない場所

・若葉1〜3丁目（谷側・総合危険度3〜5）

・須賀町（谷側・総合危険度3）

・四谷4丁目（谷側・総合危険度2）

建物条件（2000年以降の確認申請・免震または制震・20階超を避ける・家具固定）を満たさないなら、どのエリアでも買わない。エリアの安全性は建物の安全性を代替しない。

→ 次のSection「東京都の公式ランク」では、この結論の根拠となる地域危険度データそのものを示す。

🏛️ 東京都の公式ランク（この記事の核）

このセクションの3点

① 出典は東京都『地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）』。都内5,192町丁目が対象で、ランク1〜5（1が最も安全）。総合危険度＝建物倒壊危険度＋火災危険度＋災害時活動困難係数

② 千代田区の番町・麹町・九段一帯は、掲載した全町丁目で総合危険度ランク1

③ 新宿区の四谷は丁目で運命が分かれる。四谷1〜3丁目はランク1だが、同じ『四谷』の若葉3丁目はランク5（都内最高危険レベル）

【一次確認】東京都『地震に関する地域危険度測定調査』第9回（令和4年9月公表）。都内5,192町丁目を対象に、建物倒壊危険度・火災危険度・災害時活動困難係数を合成した総合危険度をランク1〜5で評価したもの（1が最も安全）。
千代田区: funenka.metro.tokyo.lg.jp/.../chiyoda/ / 新宿区: .../shinjuku/

千代田区（番町・麹町・九段）— 全町丁目がランク1

町丁目建物倒壊危険度火災危険度総合危険度
九段北1〜4丁目111
九段南1・2・4丁目111
九段南3丁目211
麹町1〜6丁目111
一番町〜六番町111
平河町1丁目211
平河町2丁目111
→ 番町・麹町・九段一帯は、掲載した全町丁目で総合危険度ランク1。『番町だから安全』ではなく、『番町の全町丁目がたまたま全てランク1だった』という結果である。

新宿区・四谷エリア — 丁目で1から5まで揺れる

町丁目建物倒壊危険度火災危険度総合危険度
四谷1〜3丁目111
四谷4丁目222
本塩町211
三栄町213
須賀町333
若葉1丁目223
若葉2丁目324
若葉3丁目445
台地上に位置する四谷1〜3丁目・本塩町はランク1、谷側の若葉・須賀町はランク3〜5まで悪化する。特に目を引くのは三栄町で、建物倒壊危険度2・火災危険度1という個別スコアに対し、総合危険度は3という逆転が起きている。災害時活動困難係数（道路の狭さ・避難のしやすさ等）が押し上げた可能性が高いが、本記事のツール抽出値だけでは断定できない。
⚠️ 注記: 上記の数値は公式ページからツールで抽出したものであり、目視での原本照合は行っていない。購入判断の最終確認時は、上記URLで原本テーブルを直接確認すること。

→ 次のSection「地盤（J-SHIS実測値）」では、この地域危険度ランクを地盤という別の切り口から検証する。

📊 地盤（J-SHIS 実測値）

このセクションの3点

① 防災科学技術研究所（防災科研）J-SHIS 表層地盤情報APIに各地点の座標で直接問い合わせた実測値。増幅率（ARV）は1.0＝無増幅、2.0＝2倍の揺れになることを意味する

② 千代田区・新宿区の台地部は増幅率1.45〜1.50。江東区・墨田区・江戸川区の低地・埋立地は2.28〜2.41で、約1.5〜1.6倍揺れが増幅される

③ 重要な食い違いがある：谷底と想定した若葉・荒木町の地点も、J-SHISの250mメッシュでは麹町とほぼ同水準の増幅率になった。地盤データだけでマンションの安全は判定できない

【一次確認】防災科学技術研究所（防災科研）J-SHIS 表層地盤情報API（https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/api/sstrct/V2/meshinfo.geojson）に、各地点の座標で直接問い合わせた実測値。表層地盤増幅率（ARV）は、地表の揺れが工学的基盤に対して何倍に増幅されるかを示す指標。1.0＝無増幅、2.0＝2倍の揺れになることを意味する。
地点微地形区分平均S波速度表層地盤増幅率(ARV)
千代田区麹町付近ローム台地248.1 m/s1.50
新宿区四谷付近ローム台地254.9 m/s1.47
新宿区若葉付近（谷底想定）ローム台地254.9 m/s1.47
新宿区荒木町付近（谷底想定）ローム台地259.0 m/s1.45
江東区森下付近干拓地151.3 m/s2.29
墨田区両国付近干拓地151.8 m/s2.28
江戸川区中心部付近三角州・海岸低地142.5 m/s2.41
千代田区台地部の増幅率1.45〜1.50に対し、江東・墨田・江戸川の低地・埋立地は2.28〜2.41。約1.5〜1.6倍揺れが増幅される計算になる。台地を選ぶ意味はここにある。
【要検証・二次情報】⚠️ 重要な食い違い — 若葉・荒木町の谷底と想定した地点でも、J-SHISの250mメッシュでは『ローム台地』判定・増幅率1.45〜1.47と、麹町（1.50）とほぼ同水準になった。つまり、東京都の地域危険度で総合危険度ランク5とされた若葉3丁目を、J-SHISの地盤増幅率だけでは説明できない。
理由は(a)250mメッシュが四谷の狭い谷を捉えきれていない、(b)指定座標が実際の谷底を捉えていない、のいずれか、または両方と考えられる。
教訓：地盤データだけでマンションの安全は判定できない。建物の古さ・密集度・道路幅員を含む地域危険度と必ず併読すること。

→ 次のSection「地形」では、なぜ同じ『四谷』でも丁目単位で安全度が変わるのかを地形から読み解く。

🗺️ 地形（なぜ四谷は丁目で変わるか）

このセクションの3点

① 麹町は武蔵野台地・淀橋台の先端にあたる『麹町台地』上に位置する。都心部は上野台地・本郷台地・小石川目白台地・牛込台地・四谷麹町台地・赤坂麻布台地・芝白金台地の7台地に整理される

② 四谷駅周辺の谷筋は紅葉川。靖国通りがこの谷筋にあたり、市谷を経て神田川に合流していた

③ 四谷の海抜は四谷1丁目29.9m〜四谷4丁目33.5m。土砂災害警戒区域は四谷4丁目のみに指定があり、四谷1〜3丁目には指定がない

【要検証・二次情報】麹町は武蔵野台地・淀橋台の先端にあたる『麹町台地』上に位置する。都心部は一般に、上野台地・本郷台地・小石川目白台地・牛込台地・四谷麹町台地・赤坂麻布台地・芝白金台地の7台地に整理される。出典: Wikipedia「武蔵野台地」
【要検証・二次情報】四谷駅周辺の谷筋は紅葉川。靖国通りがこの谷筋にあたり、市谷を経て神田川に合流していた。若葉公園付近は谷底標高20m・周囲崖上30mで、三方を崖に囲まれた谷底地形とされる。出典: tohrusampo.hatenablog.com

未確認事項

鮫河橋谷については、今回の調査では位置・地質を裏付ける一次資料を取得できなかった（未確認）。この記事では存在を前提にした記述はしない。
【要検証・二次情報】四谷の海抜は四谷1丁目29.9m〜四谷4丁目33.5m。土砂災害警戒区域は四谷4丁目のみに指定があり、四谷1〜3丁目には指定がない。出典: address-hazardmap.com
※同サイト内では四谷の表層地盤増幅率が『1.5』と『1.7』の2通りで併記され、矛盾している点も確認できた。数値の採用には注意が必要。

→ 次のSection「建物条件」では、エリアが安全でも建物自体が満たすべき最低条件を、熊本地震の実データから示す。

🏗️ 建物条件（これを満たさない物件は買うな）

このセクションの3点

① 出典は国交省『熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書』とされる、益城町中心部の木造住宅全数調査（PDF本文の直接読み取りは失敗。複数の独立した経路で同じ数値が広く引用されている）

② 旧耐震（1981年5月以前）は倒壊・崩壊28.2%、新耐震（1981年6月〜2000年5月）は8.7%、2000年基準（2000年6月以降）は倒壊率2.2%

③ 『新耐震だから安全』は成立しない。2000年基準はさらにその1/4。マンション選びでも下限は1981年6月ではなく2000年以降の確認申請とすべき

【要検証・二次情報】国交省『熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書』(mlit.go.jp PDF)が一次資料とされるが、今回の調査ではPDF本文の直接読み取りに失敗した。以下の数値は同じ内容が複数の独立した経路で広く引用されているものであり、原本の目視確認は未達成である。木造住宅の調査結果であり、マンション（RC造）にそのまま当てはまるわけではない点にも注意。
耐震区分倒壊・崩壊大破備考
旧耐震（1981年5月以前）28.2%17.5%大破以上 合計45.7%・無被害はわずか5.1%
新耐震（1981年6月〜2000年5月）8.7%9.7%
2000年基準（2000年6月以降）2.2%—倒壊率のみ判明
旧耐震28.2% → 新耐震8.7% → 2000年基準2.2%。2000年基準は新耐震のさらに約1/4に下がる。『新耐震だから安全』は熊本地震の実データでは成立しない。木造住宅の調査結果である点は割り引く必要があるが、マンション選びでも『1981年6月』ではなく『2000年以降の確認申請』を下限にすべき根拠になる。
【要検証・二次情報】20階超を避ける理由は倒壊よりも生活継続性にある。停電で揚水ポンプが止まれば断水し、排水管が損傷すれば汚水逆流でトイレが使用不可になる。東日本大震災では復旧に半年以上かかった事例があるとされる。

✅ 買う条件チェックリスト

  • 確認申請が2000年以降
  • 免震を第一候補、次点で制震
  • ピロティ・1階店舗など壁が少ない構造は、構造計算書と耐震診断が無いなら見送る
  • 総戸数と修繕積立金（長期修繕計画・積立金残高・滞納率・直近3年の総会議事録）を確認
  • 非常用電源・受水槽・防災備蓄・エレベーター復旧計画を確認
  • 20階超は避ける（倒壊より長周期地震動・EV停止・断水時の階段生活が現実のリスク）
  • 購入直後に家具固定・ガラス飛散防止を実施

→ 次のSection「予算の現実」では、この条件を満たす物件が1億円以下で買えるのかを検証する。

💰 予算の現実（1億円以下は買えるのか）

このセクションの3点

① 番町の相場は㎡単価177万〜198万円（麹町三番町マンション）から374万〜409万円（ホーマット三番町）まで、同じ番町でも2倍以上開いている

② 番町の下限単価（177万〜198万円/㎡）で試算すると、2LDK50㎡は約8,850万〜9,900万円で1億円以下がぎりぎり可能だが、60㎡は1億円超、3LDK70〜75㎡は1億円以下が困難

③ 予算1億円以下で2LDK/3LDKを狙うなら番町中心部ではなく四谷1〜3丁目・本塩町側。総合危険度ランク1という安全性は番町と同一のまま、価格だけ下げられる

【要検証・二次情報】相場データは以下の通り。実勢価格は変動するため、購入前に必ず現地・最新情報で再確認すること。
物件・エリア価格㎡単価時点・出典
麹町三番町マンション（千代田区三番町・11階建110戸）3,725万〜2億5,266万円177万〜198万円2025年6月時点 mansion-market.com
ホーマット三番町 2LDK 89.21㎡3億6,500万円約409万円
ホーマット三番町 別2LDK 85.07㎡（2003年築）3億1,800万円約374万円
パークコート千代田富士見ザ タワー中古1億7,228万〜17億5,120万円新築時坪単価476万円ieshil.com
グランドメゾン四谷（新宿区・2016年築・13階建・1LDK〜3LDK・40.40〜73.32㎡）中古5,828万円〜
四ツ谷駅 3K〜3LDK 平均約7,674万円SUUMO統計・検索要約経由、原典未直接確認
都心3区（千代田・中央・港）中古マンション平均契約価格約1億円2025年5月・都全体平均6,901万円/前年比+14.2%、東京カンテイ・要約経由

番町㎡単価177万〜198万円での試算

間取り・広さ試算価格1億円との関係
2LDK 50㎡約8,850万〜9,900万円1億円以下でぎりぎり可能（コンパクト・築古〜中古想定）
2LDK 60㎡約1.06億〜1.19億円1億円を超える
3LDK 70〜75㎡約1.24億〜1.49億円1億円以下は困難
同じ番町でも㎡単価が177万〜409万円まで2倍以上開いている（麹町三番町マンション vs ホーマット三番町）。『番町の相場』という単一の数字は存在しない。

結論：予算1億円以下を狙うなら

予算1億円以下で2LDK/3LDKを狙うなら、番町中心部ではなく四谷1〜3丁目・本塩町側。四ツ谷駅圏の3K〜3LDK平均が約7,674万円、グランドメゾン四谷（2016年築）の中古下限が5,828万円であり、総合危険度ランク1という安全性は番町と同一のまま、価格だけ下がる。2億円まで出すなら番町の広め3LDK（80〜100㎡）やタワー系下限が視野に入るが、同じ金額を出すなら『広さ』より『2000年以降・免震』に振るべき。
※四谷側の実額サンプルは限られており、この結論は限られたデータからの外挿である点も明記する。

→ 次のSection「副次リスク」では、地震以外に確認しておくべき水害・帰宅困難者リスクを扱う。

⚠️ 副次リスク

このセクションの3点

① 神田川流域洪水浸水想定区域図（東京都・2024年2月15日公表）では、神田川氾濫時に飯田橋〜神保町駅間で浸水想定深約3mとされる。ただし番町・麹町・四谷の台地上そのものの浸水想定深は今回取得できていない

② 新宿区は液状化可能性が高い地域なし、50cm以上の浸水想定地域もなしとされる

③ 千代田区の帰宅困難者数として『約59万人』という数値が二次情報に出ているが、千代田区単独か東京都全体の誤帰属か未確認のため本記事では採用しない

【一次確認寄り】神田川流域洪水浸水想定区域図（東京都・2024年2月15日公表）。対象は荒川水系 神田川・善福寺川・妙正寺川・江古田川・日本橋川・亀島川。想定降雨は1時間最大153mm・24時間総雨量690mm。神田川氾濫時は目白通り〜白山通り（飯田橋〜神保町駅間）で浸水想定深約3m。出典: kensetsu.metro.tokyo.lg.jp
※番町・麹町・四谷の台地上そのものの具体的な浸水想定深は取得できなかった（地形上は台地のため深刻な浸水想定に入らない可能性が高いが、区の公式ハザードマップでの個別確認は未実施）。
【要検証・二次情報】新宿区は、液状化可能性が高い地域なし、50cm以上の浸水想定地域もなしとされる（新宿区ハザードマップ2012年見直し後）。

採用しない数値

千代田区の帰宅困難者数として『約59万人』という数値が二次情報に出ているが、千代田区単独の値か東京都全体の誤帰属かが未確認である。千代田区の夜間人口は6万人台、昼間人口は80万人台とされ、桁の整合性に疑義があるため、この記事ではこの数値を採用しない。
【要検証・二次情報】千代田区は2024年11月、大手ビル運営者と協定を締結し、帰宅困難者1,200人の受入を決定したとされる。

→ 次のSection「AIどうしで割れた点」では、Claude Opus 5とCodex(GPT-5.6)に同じ課題を出した際に生じた食い違いと、その決着の経緯を載せる。

🤖 AIどうしで割れた点

このセクションの3点

① Codexの結論は半蔵門駅徒歩圏の一番町、確認申請2000年以降・免震、55〜65㎡の2LDKで総額1.5〜2.0億円。1億円以下で番町・麹町・半蔵門の安全条件付き2LDKは原則無理と断言した

② Claudeが訂正した事実誤り：Codexは地域危険度を『第6回』として引用したが、現行は第9回（令和4年9月公表）。この誤りにより四谷を4位・過小評価していた

③ 実際の第9回データでは四谷1〜3丁目は番町・麹町と同じ総合危険度ランク1であり、視野を広げれば1億円以下も射程に入るというのがClaudeの反論

Codexの結論

半蔵門駅徒歩圏の一番町の台地上、確認申請2000年以降、免震を第一候補、55〜65㎡の2LDK、総額1.5〜2.0億円。『1億円以下で番町・麹町・半蔵門の安全条件付き2LDKは原則無理』と断言。1億円が絶対上限なら番町を諦め、文京区小日向・関口高台・本駒込、豊島区目白台の台地へ移るべきと提案した。

Claudeが訂正した事実誤り

Codexは東京都の地域危険度を『第6回』として引用したが、現行は第9回（令和4年9月公表）である。Codexは公式GISに接続できず『推測で転記しない』と正しく自制したが、その結果、四谷を4位・『地形確認できる場合のみ』と過小評価する結果になった。実際の第9回データでは、四谷1〜3丁目は番町・麹町と同じ総合危険度ランク1である。

Claudeの反論

『1億円以下は無理』は番町中心部に限定した場合の話である。同一ランク1の四谷1〜3丁目・本塩町まで視野を広げれば、1億円以下は射程に入る。安全性を落とさずに予算を守れる選択肢を、エリアを番町に狭めたことで見落としている。

Codexの指摘のうちClaudeも採用したもの

  • 番町ブランドと地盤安全の混同（町名ではなく丁目・地点で判定せよ）
  • 『新耐震だから安全』は甘い、下限は2000年以降
  • 都心マンションで死ぬ主因は倒壊ではなく火災・家具転倒・EV閉じ込め・断水・帰宅困難
  • タワマン高層階は建物が立っていても生活が詰む
  • 条件を満たす在庫が無ければ買わずに待つ

両者が完全に一致した点

  • 若葉・須賀町など谷側は避ける
  • 2000年以降・免震または制震
  • 20階超は避ける
  • 家具固定まで予算に入れる

未検証の論点として残すもの

Codexが代替提案した文京区小日向・関口高台・本駒込、豊島区目白台の地域危険度ランクは今回未確認。第9回の文京区・豊島区一覧で照合が必要。

→ 次のSection「次にやること」では、購入候補が決まったあとに必ず行うべき照合作業をまとめる。

✅ 次にやること

このセクションの3点

① 候補が決まったら、地域危険度の原本テーブル・地形図・古地図・J-SHIS・実取引価格・建物の確認申請日と修繕計画を、必ず一次資料で再照合する

② 本記事の【要検証・二次情報】タグが付いた数値は、購入判断の前に必ず一次資料で再確認すること

③ 現地では坂の上下・擁壁・道路幅員を実際に歩いて確認する

購入候補が決まったらやる照合リスト

  • 東京都 地域危険度 第9回の原本テーブルで町丁目ランクを目視確認
  • 国土地理院 地理院地図・土地条件図で台地面か谷底かを確認（maps.gsi.go.jp / gsi.go.jp/bousaichiri）
  • 古地図コレクションで水路・池・谷戸を確認（kochizu.gsi.go.jp）
  • J-SHIS Mapで地点の増幅率を確認（j-shis.bosai.go.jp/map）
  • 国交省 不動産情報ライブラリで実取引価格を照合（reinfolib.mlit.go.jp）
  • 確認申請日・構造計算書・耐震診断・長期修繕計画・総会議事録3年分を確認
  • 現地で坂の上下・擁壁・道路幅員を歩いて確認
姉妹記事「『地震で死なない』東京通勤圏 移住先ランキング」もあわせて参照してください。

本記事の【要検証】数値は、購入判断の前に必ず一次資料で再確認すること。