🚇 麹町で7,000万円は25.1㎡だった — 乗換なし20分で、3LDKが買える駅を実測で探す

出典は東日本レインズ「表29 中古マンションの沿線・駅別成約状況［2025年度］」。件数は麹町22件・半蔵門52件・市ケ谷（有楽町線）19件・（総武中央線）12件・（都営新宿線）10件・（南北線）11件・四ツ谷（中央線）19件・（総武中央線）5件・九段下11件で、いずれも年間の実成約件数である。築年は麹町26.35年・半蔵門31.27年・市ケ谷19.64〜33.53年・四ツ谷19.03〜25.10年・九段下20.48年で、4駅とも「築30年まで妥協できる」という依頼者の条件の内側に収まっている。それでも面積は23〜38㎡にしかならない。「ここは高い」という前提は、面積で判定するかぎり正しい。7,000万円で2LDK（55〜65㎡）に届く駅は、この4駅とその隣接駅（九段下含む）の中には1つも無い。

第1表で市ケ谷の㎡単価が201.40万〜300.28万円/㎡と大きく開いているのは、駅そのものが違うのではなく、レインズが成約物件をどの路線の沿線として登録したかの違いである。同じ市ケ谷駅の徒歩圏でも、有楽町線沿線として登録された物件（210.13万円/㎡・19件）、総武中央線沿線として登録された物件（245.26万円/㎡・12件）、都営新宿線沿線として登録された物件（300.28万円/㎡・10件）、南北線沿線として登録された物件（201.40万円/㎡・11件）は、それぞれ別の集計区分であり、母集団になっている物件（築年・専有面積・部屋の向き）が異なる。「市ケ谷は高い」「市ケ谷は安い」のどちらも、どの路線区分の数字を見たかで結論が変わりうる。

ここでは間取りを面積に定義する。2LDKは55〜65㎡、3LDKは65〜75㎡とする（一般的な新築・中古マンションの分譲区分に沿った幅）。7,000万円という予算は、この面積で割ると「1㎡あたりいくらまでなら買えるか」という上限㎡単価になる。この上限を超える㎡単価の駅・エリアでは、予算内でその面積を確保できない。

出典は東日本レインズ「表24 中古マンションの区市町村別成約状況［2025年度］」（東京都区部21,723件）。予算7,000万円は、23区の中古マンション成約の平均7,642万円をやや下回る。平均並みの56.80㎡を確保しようとすると、上限㎡単価は123.3万円/㎡（＝7,000万÷56.80㎡）まで下がる。

5年間で東京都区部の㎡単価は+60.6%になった。レインズの月例速報 Market Watch（2026年7月度・2026年8月10日発表）は、東京都区部の㎡単価について「20年5月から75ヶ月連続で上昇」と原文で記している。7,000万円という予算は5年前なら平均を上回っていたが、いまは平均をやや下回る側に位置している。

実測の条件は次のとおりである。Yahoo!路線情報で2026年9月2日(水)8:00発を検索し、乗換0回で表示されたルートだけを採用した。乗換1回以上のルートは、乗換駅での待ち時間が日によってぶれるため、この記事では候補から外している。

目的地は路線ごとに固定した。有楽町線は麹町、半蔵門線は半蔵門、南北線・都営新宿線・JR総武中央線各停は市ケ谷、丸ノ内線とJR中央線快速は四ツ谷である。同じ沿線でも行き先を分けたのは、麹町と半蔵門には有楽町線・半蔵門線しか駅が無く、市ケ谷と四ツ谷には複数路線が乗り入れているためである。

検索は2段階になった。まず111区間を到着時刻順で引いたが、この並び順では乗換0回の便が上位3件に出てこない駅があった。そこで乗換0回が見つからなかった駅を料金の安い順で引き直し、さらに総武線各停のように後から気づいた区間を足して、合計134区間になった。その結果、20分以内に乗換なしで着いた駅が48、20分を超えた駅・乗換0回の便が見つからなかった駅が63あった。

丸ノ内線には、中野坂上から分岐して中野富士見町・方南町へ向かう方南支線がある。地図だけを見ると本線の途中駅への乗換が要りそうに見えるが、朝も夕方も四ツ谷方面への直通が走っており、実測では乗換0回で16〜20分だった。

7,000万円で買える面積は「7,000万円÷駅別㎡単価」で出している。㎡単価は東日本レインズ「表29 中古マンションの沿線・駅別成約状況［2025年度］」に載っている駅ごとの成約平均であり、いま売りに出ている個別物件の価格ではない。

依頼者は「築も30年までは妥協できるかも」と書いた。この一文を、首都圏の成約データで検証する。下の表にある対新規登録成約率は、その年に新しく売りに出された件数に対して、実際に売れた件数の割合で、高いほど売れやすい築年帯であることを示す。

9つの築年帯を並べると、単調に下がっていくのではなく、2か所で大きく落ちる階段になっている。築21〜25年から築26〜30年、そして築26〜30年から築31〜35年である。

下落は一様ではない。築21〜25年から築26〜30年で-25.1%、築26〜30年から築31〜35年でさらに-31.5%落ちる。専有面積の実測値も築26〜30年で66.51㎡と、築21〜25年の70.56㎡から大きくは削れていない。依頼者の「築30年までは妥協できるかも」という線引きは、価格を面積に換算したときに最も効率のいい位置にある。ただし、この効率のよさは買うときだけの話である。10年後に自分が売る側に回ったとき、話は変わる。

前章は価格の落ち方から見た効率の話だった。この章では、制度（税制・ローン・区分所有法）の上で築30年が本当に不利になるのかを確認する。結論を先に言うと、築30年（1996年前後築）は、税制でもローンでも不利にならない。境目は30年ではなく、1981年6月と1982年1月にある。

この章で出てくる主な言葉を先に説明する。フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が扱う全期間固定金利の住宅ローン、区分所有法はマンションのように1棟を複数人で区分して所有する建物のルールを定めた法律、管理計画認定はマンションの管理体制が基準を満たしていると自治体が認める制度である。

1996年前後築（築30年）のマンションが、この6つの制度をそれぞれ満たすかを1つずつ確認する。

もう1つ、築30年の物件に直接関わる制度改正がある。区分所有法の改正で、老朽マンションの建替え決議の要件が緩和された。

7,000万円で買った価格は、そこで終わりではない。管理費・修繕積立金・（あれば）駐車場使用料が毎月出ていく。とくに修繕積立金は築年が古いほど値上げの局面に入りやすく、内見のときに聞くべきは「今いくらか」より「これからいくらになるか」である。国交省のガイドラインと実額の統計で、まず相場を押さえる。

本命の東高円寺・対抗の中野富士見町はいずれも「20階未満・5,000㎡未満」の区分に収まる規模のマンションが中心になる。この区分の目安で65㎡の物件を計算すると、次のとおりになる。あくまでガイドラインの目安であり、実際の徴収額そのものではない。

国交省の推計では、分譲マンションのストックは713.1万戸（2024年末）で、うち築40年以上は約148万戸である。10年後には293.2万戸、20年後には482.9万戸まで増える。
築30年の物件を買うと、10年後には築40年超のストックが今の2倍になった世界で売ることになる。

★限界。ガイドラインの目安は「計画期間全体をならした平均額」であり、いまその金額を実際に集めているという意味ではない。
また実額13,181円は令和5年度マンション総合調査の全国平均であり、東京23区だけの数字ではない。

第5章の総当たり表を面積と時間だけで見れば、王子神谷・大島・亀戸のような沖積低地や埋立地の駅が上位に来る。だが東京都の地域危険度測定調査を重ねると、順位は動く。ただしこれは「城東は危険、城西は安全」という区単位の話ではない。同じ調査は町丁目ごとに数値を出しており、同じ駅の徒歩圏でもランクが1から5まで割れる。

総合危険度ランクは1〜5の5段階、総合順位は5,192町丁目を危険な順に並べたときの位置で、順位の数字が大きいほど安全な側になる。下の表はこの2つを町丁目ごとに並べたものである。

★限界。①ランクは町丁目単位であり、同じ町丁目の中でも建物ごとに違う。②この調査は建物の倒壊と火災を測ったもので、水害は別の調査である。③駅がどの町丁目にあたるかは地図上での対応づけであり、駅の出口によっては別の町丁目になる。④浸水深の駅ごとの数値は地図が画像で自動抽出できず、取得できていない。

丸ノ内線方南支線で四ツ谷まで16分（乗換なし）。㎡単価109.96万円/㎡で、7,000万円で63.7㎡が買える。2025年度の成約は59件・成約価格6,406万円・専有面積58.25㎡・築26.88年。地盤は台地1で、弥生町5丁目の総合危険度ランクは1（5,192町丁目中2,925位）。

成約の平均が58.25㎡・築26.88年で、依頼者の条件（2LDK/3LDKクラスの面積・築30年以内）とほぼ一致する。これは他の候補駅には無い性質である。

候補駅の中で総合危険度ランク1は事実上ここだけである。東高円寺（杉並区和田3丁目）はランク3、笹塚（笹塚1丁目・2丁目）はランク2にとどまる。

これはYahoo!路線情報で2026年9月2日（水）の各時間帯を実測した結果である。「3本」は検索結果の上位3件がすべて乗換0回だったという意味であり、1時間の本数ではない。中野富士見町は朝から夕方まで所要時間が16〜17分でほぼ一定している。同じ丸ノ内線方南支線の方南町は19〜20分で、中野富士見町より3分ほど長い。

京王新線から都営新宿線へ直通し、市ケ谷まで乗り換えなしで14分。㎡単価113.40万円/㎡で、7,000万円で61.7㎡が買える。2025年度の成約は57件・成約価格5,115万円・専有面積45.11㎡・築27.05年。渋谷区に属し、地盤は台地2。笹塚1丁目・2丁目の総合危険度ランクは2（それぞれ1,326位・1,847位）で、笹塚3丁目は谷底低地2でランク3（1,125位）。

渋谷区でありながら7,000万円で61.7㎡が買える。渋谷区全体の㎡単価は220.47万円/㎡（7,000万円で31.8㎡）なので、笹塚は区の平均の半分の単価である。

隣の幡ヶ谷は12分・111.61万円/㎡・62.7㎡でさらに時間が短い。ただし成約の平均築年は34.72年と古く、幡ヶ谷3丁目は谷底低地2で総合危険度ランク4（309位）にとどまる。

東日本レインズは駅別の成約データを年度ごとに公表している。2021年度と2025年度の同じ表を突き合わせれば、駅ごとに4年で成約㎡単価が何%動いたかが出る。これは予測ではなく実績である。

比較の物差しは3つ置いた。東京都区部の平均は93.15万円/㎡ → 134.54万円/㎡ で +44.4%。首都圏で両年とも成約20件以上あった569駅の中央値は +24.5%、第1四分位が+13.1%、第3四分位が+37.5%。首都圏の上位は浜松町+133.3%・六本木一丁目+104.2%・勝どき+92.5%・白金高輪+91.0%で、下位はマイナスである（港南台-22.1%・鶴瀬-21.1%・愛甲石田-20.7%）。値上がりは首都圏全体で起きたのではなく、都心に寄って起きた。

国土交通省の地価公示（住宅地・2026年1月1日時点）で、その駅を最寄りとする標準地の価格を年ごとに追うと、安く広く買える駅ほど、長い目で見た戻りが弱いという同じ形が出る。

7,000万円で90.9㎡と候補中で最も広い王子神谷は、1995年と比べて-19%で、候補の中で唯一のマイナスである。清澄白河+7%、大島+12%、王子+13%、亀戸+15%、森下+16%も低い。逆に初台+86%、池尻大橋+68%、三軒茶屋+67%、曙橋+66%、護国寺+61%は大きく戻している。1990年代の水準にまだ戻っていない土地が、今の「安さ」の中身である。

ただしこの31年比較は駅あたり1〜4地点の標準地の変化にすぎない（王子神谷・清澄白河・森下・初台・池尻大橋・曙橋・護国寺は1地点、大島・王子・三軒茶屋は2地点、亀戸は4地点）。この章の前半で成約3件の西ケ原を「判定不能」として扱ったのと同じ基準を当てれば、ここに並べた31年の数字も参考値である。方向を見るためだけに使い、順位づけには使っていない。

ただし直近1年に限ると向きが逆になる。2026年の対前年変動率は西大島+16.1%・豊洲+16.0%・駒込+15.2%・錦糸町+14.8%・森下+14.5%と城東側が高く、東高円寺+8.8%・中野富士見町+8.0%・笹塚+8.6%・方南町+8.1%は低い。安かったところが今まさに追いついている局面にある。

公開前に、記事の意図を知らない読み手2人（高校2年生として読む設定）と、事実・計算・矛盾だけを探す1人にレビューさせた。このマシンにはCodexが入っていないので、いつものクロスモデルレビューは実施できていない。代わりに同じClaudeの別インスタンスに敵対的レビューをさせた。同じモデルなので、同じ思い込みを共有している可能性は消えていない。

見つかった誤りは次の9件で、すべて公開前に直した。うしろの3件は、依頼者から「将来値上がりも期待できるかという評価もお願いします」と言われて第13章を足したあとに、同じやり方でもう一度レビューして出てきたものである。