🏢 78歳の父と、麹町まで7分の家を探す — 値段別×3軸で9本のマンションランキング

1/7　この文書を読むときの前提（NotebookLM用）

# この文書を読むときの前提（NotebookLM用）

これは「東京の中古マンションを2人で買う」ための調査資料である。以下の前提で読んでほしい。

## 誰が買うのか
- 父と息子の2人で、同居している。この文書は息子が父に提案するために作った
- 息子は現在35歳。今は神奈川県の武蔵小杉に父と住んでいる

## なぜ引っ越すのか（この文書でいちばん大事な前提）
- **父は78歳。今も武蔵小杉から四谷まで週5日通っている**
- 5年後に83歳、10年後に88歳になったとき、同じ通勤ができるかは分からない。
  **分からないから、できるうちに動く。困ってから動くのでは遅い**
- **父は今2階に住んでいて、階段がもう難しくなる。** だからエレベーターと住戸の階が最重要になる
- 息子のほうは在宅寄りで、通勤より手元で作業をしているほうが生産性が高いタイプである。
  **つまりこの買い替えで毎日得をするのは主に父のほうで、採点の軸もそれに合わせてある**

## いくら出せるのか
- 父：現金 3,000万円。**上振れして4,000万円になる可能性がある**
- 息子：住宅ローン 4,000万円
- **合計の予算は7,000万円。上限は7,500万円まで許容する**
- 息子としては5,000万円台に収まるのが理想（ローンの負担を軽くしたい）
- この文書の物件は **5,000万円〜7,500万円** の帯で拾ってある。5,000万円台・6,000万円台・7,000万円台の3つに分け、
  それぞれ**総合・通勤・築年の3軸**でランキングにしてある（3帯×3軸＝9本）

## 職場
- 職場は **東京都千代田区二番町5-1 住友不動産麹町ビル**（グロービス経営大学院 東京校と同じ建物）
- 公式のアクセスは 有楽町線「麹町」徒歩1分／半蔵門線「半蔵門」徒歩7〜10分／丸ノ内線・JR「四ツ谷」徒歩9〜10分／都営新宿線・JR「市ヶ谷」徒歩10〜12分
- **だから麹町経由の物件が有利**（降りて徒歩1分）。四ツ谷・半蔵門経由は降りてから10分かかる
- この文書の「職場まで◯分」は、物件から最寄駅までの徒歩＋乗車時間＋降りてから職場までの徒歩を足したもの

## どこに住みたいのか
- 東京メトロ **有楽町線・丸ノ内線・半蔵門線** のいずれかで、**乗り換えなし**で
  **麹町・市ヶ谷・四ツ谷・半蔵門** のどれかに行ける場所
- 間取りは 2DK / 2LDK / 3DK / 3LDK。**専有面積は45㎡以上**

## どう住むのか
- **未来永劫住む。売却は前提にしていない**
- だから「値上がりしそうか」ではなく「長く住めるか」で選んでいる。
  具体的には、土地が所有権であること（借地は借地期間の満了が来るので外した）、
  そして**修繕積立金が国土交通省のガイドラインの幅に入っているか**を重く見ている

## 採点の重み（父を前提にして組み替えてある）
- **駅までの徒歩 30%** — 88歳になっても歩ける距離か。乗車時間より重い
- **階段リスク 20%** — 1階なら階段を使わない。上階ならエレベーターの記載があるか
- **広さ 18%** — 父と2人で住む
- **職場まで 12%** — 父が週5で通う先。ただし乗っている時間は歩きより軽い（朝に座れるかは未確認）
- **修繕積立金の妥当性 10%** — 国交省ガイドラインの幅（20階未満170〜430円/㎡・月）に入っているか
- **築年 10%** — 父の可動域のほうが先に来る
- この重みは一度組み替えている。最初は「職場まで25%・広さ25%・築年25%」だったが、
  **通勤しているのが息子ではなく78歳の父だと分かった時点で、駅までの徒歩と階段へ振り直した**。
  最初の重みも文書中に残してあるので、読者は自分の前提で置き直せる

## 今の通勤（買い替えの動機）
- 武蔵小杉から**職場まで41分・乗り換え3回**（麹町まで40分＋徒歩1分。平日8時発の実測）
- 市ケ谷40分・乗換1回、四ツ谷31分・乗換2回、半蔵門34分・乗換2回
- **この文書の候補はすべて乗り換え0回になる。** 職場まで最短は7分で、今より34分短くなる
- **78歳が乗り換え3回をやめられることの意味を、分数の差より重く読んでよい**

## この文書の作り方
- データはすべて**アットホーム（athome.co.jp）に2026年8月30日時点で実際に出ている売り物**である。
  不動産の「相場」や「成約の平均」ではなく、**その日に買える実物**を1件ずつ数えた
- 3路線の掲載1,242件 → 同じ部屋の重複をまとめて504部屋 → 条件を満たす245部屋 →
  同じ建物の複数部屋をまとめた**124件**（6,000〜7,500万が91件、5,000万台が33件）を採点した
- **件数は3種類ある。掲載件数・部屋数・建物数。この文書の順位は全部「建物単位の124件」である**
- 所要時間はYahoo!路線情報で2026年9月1日（火）8時00分発・乗換0回を1駅ずつ実測した
- 公示地価は国土数値情報の地価公示（2026年・東京都2,560地点）から集計した
- **在庫は毎日入れ替わる。2026年8月30日時点の情報として読むこと。今も買えるとは限らない**

## この文書に聞いてよいこと・聞いてはいけないこと
- 聞いてよい: どの物件が条件に合うか、どの駅が有利か、毎月いくらかかるか、
  どの不動産会社に問い合わせればよいか、今の通勤からどれだけ短縮するか、
  **78歳の父が10年後も住み続けられるのはどれか**
- **聞いてはいけない**: この物件を買うべきか。値引きできるか。将来値上がりするか。
  この文書は**購入を勧めるものではなく**、長期修繕計画・耐震診断・災害リスク・
  共用部のバリアフリー（入口の段差、住戸まで階段を通らずに行けるか）を見ていないので、
  最終的な判断材料としては不足している（詳しくは最終章「私の誤りと限界」を参照）

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# 🏢 78歳の父と、麹町まで7分の家を探す — 値段別×3軸で9本のマンションランキング
職場は千代田区二番町、麹町駅から徒歩1分。今は武蔵小杉から41分・乗換3回で通っている。通っているのは78歳の父で、週5日である。5年後に83歳、10年後に88歳になったとき同じ通勤ができるかは分からない。分からないから、できるうちに動く。父と2人、7,000万円（上限7,500万）で永住する家を買う。アットホームに今出ている売り物を1,242掲載ぶん数え、乗換0で行ける124件を、駅までの徒歩30%・階段リスク20%を最重視して採点した。値段別（5,000万台・6,000万台・7,000万台）×3軸（総合・通勤・築年）で9本、さらに通勤だけ・築年だけ・広さだけ・安さだけの軸別ランキングを、全件URLつきで出す。分かったのは、この予算では近さと築年が両立しないということだった。

## 🎯 答え — 3つの予算で、それぞれ1位はこれ
このセクションの3点
① 5,000万円台1位=セブンスターマンション第２日本橋(水天宮前徒歩1分・職場23分)、6,000万円台1位=クラウンマンション(住吉徒歩4分・87.11㎡)、7,000万円台1位=トーカングランドマンション音羽(護国寺徒歩1分・職場13分)
② 買い替えの動機は78歳の父。5年後・10年後も武蔵小杉から四谷まで週5で通えるかが分からないので先手を打つ。だから駅までの徒歩と階段を最重視した
③ 124件を同じ絶対尺度で採点し、最後に価格帯で分けて表示した。この記事は2026年8月30日時点の一次候補であり購入推奨ではない

★迷ったら、この3件に電話する
予算7,000万・上限7,500万で、78歳の父が10年後も住める条件（駅まで近い・エレベーターがある）を最優先にすると、電話する先は3つになる。
1) 5,000万円台なら セブンスターマンション第２日本橋（5,918万・45.36㎡・水天宮前 徒歩1分・職場23分）
2) 6,000万円台なら クラウンマンション（6,980万・87.11㎡・住吉 徒歩4分・職場32分）＝全124件を通した総合1位
3) 7,000万円台なら トーカングランドマンション音羽（7,480万・60.02㎡・護国寺 徒歩1分・職場13分）＝この帯だけ総合1位と通勤最短が同じ物件
電話でまず聞くのは3つだけ。①今も売っているか ②道路から玄関まで階段を1段も通らずに行けるか ③エレベーターは全階に停まるか。この3つを通らなければ、価格も広さも見る意味がない。連絡先は第12章にある。

📐

#### 専有面積
㎡（へいべい）
その部屋の中の広さ。ベランダと共用の廊下は入らない。45㎡でだいたい2部屋＋台所、70㎡で3部屋＋台所ぐらい

🔧

#### 修繕積立金
毎月払う
10〜15年ごとの大規模修繕のために住人全員で積んでおくお金。安すぎると工事のときに一時金を追加で取られる

🚪

#### ドアtoドア
家の玄関から職場まで
電車に乗っている時間だけではなく、家から駅までの徒歩＋乗車＋降りてから職場までの徒歩を全部足したもの。この記事の「職場まで◯分」はこれ

💴

#### ㎡単価
1㎡あたりいくら
価格 ÷ 専有面積。広さの違う部屋を同じ物差しで比べるために使う

🤝

#### 成約
売れた
実際に売買が成立したこと。「売り出し中の値段」とは違う。前の2本の記事は成約の平均で計算して外した

🗄️

#### レインズ
不動産会社だけが見る台帳
国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する情報システム。成約したデータが集まる。一般の人は直接は見られない

📍

#### 公示地価・標準地
国が決める土地の値段
国が毎年1月1日時点で、全国に決めた地点（標準地）の1㎡あたりの土地の値段を発表するもの。建物の値段ではない

⚠️

#### 旧法地上権
土地が自分のものではない
建物は買えるが土地は借りている状態。期限が来ると更新料を払うか、最悪は建物を壊して返す話になりうる。この記事では永住前提なので全部外した

🏚️

#### 新耐震基準
1981年6月から
大きな地震に耐えるための建築基準法のきまりが1981年6月に変わった。それより前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれる

🧱

#### SRC造・RC造
建物の骨組み
RCは鉄筋コンクリート、SRCは鉄骨鉄筋コンクリート。どちらも木造より頑丈で、マンションはほぼこの2つ

📝

#### 媒介契約
売主と不動産会社の契約
専任媒介は1社だけに頼む、一般媒介は何社にも頼める。一般媒介の物件は同じ部屋が何社からも出てくる

📊

#### 中央値
真ん中の値
数字を小さい順に並べたときのちょうど真ん中。平均は極端に高い1件に引っぱられるので、この記事は中央値をよく使う

🛗

#### EV
エレベーターの略
この記事の表では「EVあり」＝エレベーターの記載がある、「要確認」＝記載が無く2階以上、「★危険」＝記載が無く地下や低層、という意味で使っている

✂️

#### 足切り
条件を満たさないものを外す
「職場まで40分以内で足切り」なら、41分以上のものはその表に載せないという意味。比べる相手をそろえるために使う

👥

#### 母集団
数えた全体
「124件が母集団」なら、順位も割合も全部その124件の中の話であって、東京全体の話ではないという意味

📏

#### 正規化
目盛りをそろえる
広さ（㎡）と時間（分）のように単位が違うものを、いちばん良いものを100点・いちばん悪いものを0点として同じ目盛りに直すこと

🚦

#### 通過条件
点数ではなく合否
点数を足す軸ではなく、満たさなければその時点で外す条件のこと。この記事では「階段を通らずに玄関まで行けるか」がこれにあたる

🌊

#### 内水氾濫
下水があふれる
川があふれる洪水とは別で、大雨のときに下水道が処理しきれず、道路や地下から水があふれること。1階と地下の住戸に効く

🏷️

#### 取引態様
その会社の立場
その物件に対してその不動産会社がどういう立場かの表示。「売主」＝その会社が持ち主、「媒介」＝間に入って仲介する、という意味。媒介なら仲介手数料がかかる

📅

#### 情報公開日
いつから出ているか
その物件がアットホームに載った日。日付が古いほど長く売れ残っているという読み方ができる（値下げの余地の手がかりになる）

🏛️

#### 建築確認
建てる前の役所の審査
建物を建てる前に、法律の基準を満たしているか役所などが確認する手続き。この確認を受けた日が1981年6月1日以降なら「新耐震」になる。完成した日ではないので注意

🪪

#### 免許番号
（6）は更新の回数
「東京都知事免許（6）第76661号」のカッコの数字は免許を更新した回数。5年に1度更新するので、数字が大きいほど長く営業している

📜

#### 旧法（借地法）
1992年より前の法律
1992年8月に借地借家法ができる前の、古い借地法のこと。この記事の「旧法地上権」はその古い法律にもとづく借地で、権利関係が今の法律と違う

5,000万円台の1位：セブンスターマンション第２日本橋 4階 2DK（45.36㎡・築52年・水天宮前 徒歩1分・職場まで23分・5,918万円）
6,000万円台の1位：クラウンマンション 6階 2SLDK（87.11㎡・築52年・住吉 徒歩4分・職場まで32分・6,980万円）
7,000万円台の1位：トーカングランドマンション音羽 4階 2LDK（60.02㎡・築48年・護国寺 徒歩1分・職場まで13分・7,480万円）
価格帯を外した全体の1位もクラウンマンション（75.6点）、2位がトーカングランドマンション音羽（75.2点）である。
2026年8月30日時点の一次候補であり、購入推奨ではない。

この記事の前提
買うのは父と息子。同居している。息子が父に提案する資料として書いている。
予算は父の現金3,000万円（上振れで4,000万円の可能性）＋息子のローン4,000万円＝7,000万円。上限は7,500万円まで。息子としては5,000万円台に収まると嬉しいという希望がある。
職場は千代田区二番町5-1 住友不動産麹町ビル（グロービス経営大学院 東京校と同じ建物）。今は武蔵小杉に住んでいて、職場まで41分・乗換3回。
父は78歳。今も武蔵小杉から四谷まで週5日通っている。5年後に83歳、10年後に88歳になったとき同じ通勤ができるかは分からない。分からないから、できるうちに動く。父は今2階に住んでいて、階段がもう難しくなる。息子のほうは在宅寄りで、通勤より手元で作業をしているほうが生産性が高いタイプである。つまりこの買い替えで毎日得をするのは主に父のほうで、採点の軸もそれに合わせてある。
住み方は未来永劫住む。売却は前提にしない。

7分
職場まで最短（ホワイトレジデンス）

築12年
最も新しい（リュエル・サーラ中野中央）

94.51㎡
最も広い（富士見ハイム北N棟）

124件
採点した建物数

予算帯 | 物件 | 最寄駅と徒歩 | 職場まで | 価格 | 面積 | 築年

5,000万円台 | セブンスターマンション第２日本橋 4階 | 水天宮前 徒歩1分 | 23分 | 5,918万 | 45.36㎡ | 52年
6,000万円台 | クラウンマンション 6階 | 住吉 徒歩4分 | 32分 | 6,980万 | 87.11㎡ | 52年
7,000万円台 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 護国寺 徒歩1分 | 13分 | 7,480万 | 60.02㎡ | 48年

★この記事でいちばん重要なこと：両立しない
職場まで20分以内の物件は、全部築41年以上。築30年以内の物件は、全部職場まで24分以上。近さと築年は同時に買えない。
築20年以内かつ職場まで25分以内を満たすのはサンクタス文京大塚1件だけで（築16年・職場まで24分・7,280万円）。ただし51.34㎡と狭い。
そして父を前提にすると、この対立の答えが決まる。築年より、駅までの徒歩と階段のほうが先に効いてくる。だから上の3件はいずれも築48〜52年で、代わりに駅まで徒歩1〜4分である。

データはアットホーム掲載物件（2026年8月30日時点）。路線は丸ノ内線・有楽町線・半蔵門線の3路線。所要時間はYahoo!路線情報の2026年9月1日8時発の実測。職場までの徒歩はグロービス経営大学院公式のアクセス表記による。
採点の重みは駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・修繕積立金の妥当性10%・築年10%。この重みをなぜこうしたかは第2章に書く。
この記事の順位は一次候補であって最終順位ではない。長期修繕計画・耐震診断・ハザードマップは見ていない。

→ 次の第2章は、なぜ引っ越すのかである。78歳の父と、階段の話になる。

2/7　👨 なぜ引っ越すのか — 78歳の父と、階段

## 👨 なぜ引っ越すのか — 78歳の父と、階段
このセクションの3点
① 買い替えの動機は78歳の父。武蔵小杉から四谷まで週5日通っている
② 5年後に83歳、10年後に88歳になったとき、同じ通勤ができるかは分からない。分からないから今のうちに動く
③ 依頼者本人は在宅寄りで、この買い替えで得をするのは主に父のほうである

今すぐ困っているわけではない。困る前に動く話である。これがこの計画の性質である。

父は78歳。今も武蔵小杉から四谷まで週5日通っている。だが5年後に83歳、10年後に88歳になる。そのとき同じ通勤ができるかは分からない。分からないから、できるうちに動く。

78歳
父の年齢

週5日
今の通勤

41分
武蔵小杉→職場(乗換3回)

88歳
10年後の父

この買い替えで得をするのは、主に父のほうである
依頼者本人は通勤よりClaude Codeをやっているほうが生産性が高いタイプで、在宅寄りである。つまり通勤時間が縮んで毎日効いてくるのは父である。だから採点も父を基準にした軸が要る。この記事は最初、通勤を縮めたいのは依頼者本人だと思い込んで軸を組んでいた。

父は今2階に住んでいて、階段がもう難しくなる
これがエレベーターと住戸の階を最重要にする理由である。5年後・10年後を考えるなら、買う時点で階段の問題を消しておく必要がある。あとから引っ越すのは、そのとき最も難しくなっている。

だから軸が変わる。78歳が88歳になるとき効いてくるのは、電車に乗っている時間ではなく、家から駅まで歩く距離と家の中の上り下りである。座れれば乗車中は休めるが、歩きと階段は代わりがきかない。ただし朝の電車で実際に座れるかは調べていない。始発かどうか、混雑、乗り降りの負担は未確認である。

軸 | 重み | なぜこの重みか

駅までの徒歩 | 30% | 88歳になっても歩ける距離か。乗車時間より重い
階段リスク | 20% | 1階なら階段を使わない。上階ならエレベーターが要る
広さ | 18% | 父と2人で住む
職場まで | 12% | 父が週5で通う先。ただし乗っている時間は歩きより軽い（座れるかは未確認）
修繕積立金の妥当性 | 10% | 国交省ガイドラインの幅(170〜430円/㎡・月)
築年 | 10% | 父の可動域のほうが先に来る

★Codexに崩された点
最初は職場までを20%にしていたが、Codexに「5年後・10年後には退職や週5通勤終了の可能性が高い。10〜15%へ下げるべき」と指摘され、12%に下げた。買い替えの動機が「10年後」なのに、10年後には終わっているかもしれない通勤に20%を割いていた。動機と軸が矛盾していた。

→ 次の第3章は、値段別に総合・通勤・築年の3軸で並べた9本のランキングである。

## 📊 値段別 × 3軸 — 9本のランキング
このセクションの3点
① 5,000万円台・6,000万円台・7,000万円台（7,500万円まで）の3つの価格帯を、総合・通勤・築年の3軸でランキングし直した。9本のランキングになる。
② 総合の点数は124件すべてを同じ尺度（駅徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・修繕積立金10%・築年10%）で採点してから帯で分けている。帯ごとに採点し直すと点数が歪むため。
③ 7,000万円台だけ、総合1位と通勤最短が同じ物件になる。駅に近くて職場にも近い物件は、この価格帯まで上げないと出てこない。

この章では、124件を5,000万円台（33件）・6,000万円台（70件）・7,000万円台（7,500万円まで・21件）の3つの価格帯に分け、それぞれで総合・通勤・築年の3軸のランキングを作った。9本のランキングになる。
総合の点数は、父を基準にした採点（駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・修繕積立金10%・築年10%）で、124件すべてを同じ尺度で先に採点してから、あとで価格帯ごとに分けている。価格帯ごとに採点し直すと、帯によって点数の基準がずれてしまうためである。

帯 | 件数 | 総合1位 | 通勤最短 | 最も新しい | 1階の数 | EV記載なし

5,000万円台 | 33件 | セブンスターマンション第２日本橋（68.3点） | 13分 | 築26年 | 1件 | 2件
6,000万円台 | 70件 | クラウンマンション（75.6点） | 7分 | 築12年 | 8件 | 33件
7,000万円台 | 21件 | トーカングランドマンション音羽（75.2点） | 13分 | 築16年 | 4件 | 7件

★7,000万円台だけ、総合1位と通勤最短が同じ物件
トーカングランドマンション音羽（護国寺 徒歩1分・職場まで13分）は、7,000万円台の総合1位であり、同時に7,000万円台の通勤最短（13分）でもある。
3つの価格帯でこれが起きるのはここだけである。駅に近くて職場にも近い物件は、この価格帯まで予算を上げないと出てこない。

68.3点
5,000万台の総合1位

75.6点
6,000万台の総合1位

75.2点
7,000万台の総合1位

7分
全帯の通勤最短

5,000万円台（33件）の内訳を、総合・通勤・築年の3つの軸で並べる。

### 5,000万円台　① 総合 — 父を前提にした6軸の点数
順位 | 点 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 階段 | 価格

1 | 68.3 | セブンスターマンション第２日本橋 4階 | 水天宮前 徒歩1分 | 23分 | EVあり | 5,918万
2 | 68.2 | エステート猿江 5の3号棟 5階 | 住吉 徒歩8分 | 36分 | EVあり | 5,980万
3 | 67.0 | 中野東豊マンション 3階 | 新中野 徒歩6分 | 31分 | EVあり | 5,480万
4 | 66.4 | 新大塚共同住宅 13階 | 新大塚 徒歩3分 | 32分 | EVあり | 5,380万
5 | 66.4 | クレール清澄公園 12階 | 清澄白河 徒歩1分 | 26分 | EVあり | 5,990万

### 5,000万円台　② 通勤 — 職場までが短い順
順位 | 職場まで | 物件 | 駅と徒歩 | 階段 | 価格 | 面積

1 | 13分 | ライオンズマンション神楽坂 7階 | 飯田橋 徒歩8分 | EVあり | 5,980万 | 48.45㎡
2 | 16分 | メイゾン牛込 3階 | 市ケ谷 徒歩13分 | EVあり | 5,998万 | 63.1㎡
3 | 17分 | 信濃町アジアマンション 3階 | 四谷三丁目 徒歩5分 | EVあり | 5,280万 | 50.8㎡
4 | 19分 | 文京区小石川2丁目（飯田橋駅）1階 | 飯田橋 徒歩14分 | 階段なし | 5,500万 | 63.09㎡
5 | 21分 | 文京目白台ハイツ 5階 | 護国寺 徒歩9分 | EVあり | 5,200万 | 51.3㎡

### 5,000万円台　③ 築年 — 新しい順
順位 | 築年 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 価格 | 積立

1 | 26年 | 墨田区江東橋4丁目（錦糸町駅）8階 | 錦糸町 徒歩6分 | 37分 | 5,200万 | 36円/㎡
2 | 29年 | ヴィンテージ杉並和田 3階 | 東高円寺 徒歩6分 | 33分 | 5,980万 | 348円/㎡
3 | 31年 | グリーンフォレスト錦糸町 4階 | 押上 徒歩13分 | 47分 | 5,590万 | 180円/㎡
4 | 31年 | シーアイマンションあずま百樹園 7階 | 押上 徒歩17分 | 51分 | 5,380万 | 346円/㎡

5,000万円台の所見
通勤最短は13分のライオンズマンション神楽坂（飯田橋 徒歩8分・5,980万）である。
最安の5,200万は2件あるが、うち1件（墨田区江東橋4丁目）は積立36円/㎡・月で全データ中もっとも薄い。この物件は築年1位（築26年）でもある。新しくて安い物件が、積立で危ないという典型である。

📋 5,000万円台 この帯に出た物件の面積・築年・積立とリンク 14件 開く ▾
5,000万円台の3つの表（総合・通勤・築年）に出てきた物件を、重複を除いて1枚にまとめた。列は本文に載せていない面積・築年・修繕積立金・物件ページである。

物件 | 面積 | 築年 | 積立 | 物件ページ

セブンスターマンション第２日本橋 4階 | 45.36㎡ | 52年 | 284円/㎡ | 物件ページ
エステート猿江 5の3号棟 5階 | 70.32㎡ | 44年 | 267円/㎡ | 物件ページ
中野東豊マンション 3階 | 65.92㎡ | 57年 | 167円/㎡ | 物件ページ
新大塚共同住宅 13階 | 51.72㎡ | 53年 | 338円/㎡ | 物件ページ
クレール清澄公園 12階 | 45.16㎡ | 44年 | 137円/㎡ | 物件ページ
ライオンズマンション神楽坂 7階 | 48.45㎡ | 50年 | — | 物件ページ
メイゾン牛込 3階 | 63.1㎡ | 57年 | — | 物件ページ
信濃町アジアマンション 3階 | 50.8㎡ | 66年 | — | 物件ページ
文京区小石川2丁目（飯田橋駅）1階 | 63.09㎡ | 46年 | — | 物件ページ
文京目白台ハイツ 5階 | 51.3㎡ | 44年 | — | 物件ページ
墨田区江東橋4丁目（錦糸町駅）8階 | 46.28㎡ | 26年 | 36円/㎡ | 物件ページ
ヴィンテージ杉並和田 3階 | 52.31㎡ | 29年 | 348円/㎡ | 物件ページ
グリーンフォレスト錦糸町 4階 | 52.97㎡ | 31年 | 180円/㎡ | 物件ページ
シーアイマンションあずま百樹園 7階 | 56.7㎡ | 31年 | 346円/㎡ | 物件ページ

6,000万円台（70件）は3つの帯でいちばん厚い。

### 6,000万円台　① 総合 — 父を前提にした6軸の点数
順位 | 点 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 階段 | 価格

1 | 75.6 | クラウンマンション 6階 | 住吉 徒歩4分 | 32分 | EVあり | 6,980万
2 | 73.8 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 | 新中野 徒歩7分 | 32分 | EVあり | 6,480万
3 | 72.8 | 東和ビル 6階 | 江戸川橋 徒歩4分 | 13分 | EVあり | 6,980万
4 | 72.6 | エントピア第一荻窪 2階 | 南阿佐ケ谷 徒歩12分 | 42分 | EVあり | 6,990万
5 | 71.8 | モアグランデ池袋西 2階 | 要町 徒歩4分 | 25分 | EVあり | 6,480万

### 6,000万円台　② 通勤 — 職場までが短い順
順位 | 職場まで | 物件 | 駅と徒歩 | 階段 | 価格 | 面積

1 | 7分 | ホワイトレジデンス 8階 | 市ケ谷 徒歩4分 | EVあり | 6,580万 | 61.56㎡
2 | 13分 | 東和ビル 6階 | 江戸川橋 徒歩4分 | EVあり | 6,980万 | 70.4㎡
3 | 13分 | プレミール市ヶ谷 5階 | 市ケ谷 徒歩10分 | EVあり | 6,280万 | 48.34㎡
4 | 13分 | 牛込台永谷マンション 3階 | 市ケ谷 徒歩10分 | ★危険 | 6,790万 | 51.52㎡
5 | 14分 | 音羽サンハイツ 12階 | 護国寺 徒歩2分 | EVあり | 6,790万 | 48.35㎡

### 6,000万円台　③ 築年 — 新しい順
順位 | 築年 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 価格 | 積立

1 | 12年 | リュエル・サーラ中野中央 2階 | 新中野 徒歩7分 | 32分 | 6,980万 | 238円/㎡
2 | 12年 | プリシードテラス荻窪四丁目 3階 | 荻窪 徒歩9分 | 37分 | 6,480万 | 45円/㎡
3 | 13年 | リムテラス荻窪 1階 | 荻窪 徒歩20分 | 48分 | 6,980万 | 114円/㎡
4 | 19年 | パークハウス松ノ木 地下1階 | 新高円寺 徒歩13分 | 42分 | 6,980万 | 345円/㎡

6,000万円台の所見
通勤最短の7分（ホワイトレジデンス）と、築年最新の12年（リュエル・サーラ中野中央）が両方この帯にある。ただし別の物件である。
総合1位のクラウンマンションは87.11㎡、2位の富士見ハイム北N棟は94.51㎡で、広さを取るならこの帯である。EV記載なしが33件と最も多いのもこの帯である。

📋 6,000万円台 この帯に出た物件の面積・築年・積立とリンク 13件 開く ▾
6,000万円台の3つの表（総合・通勤・築年）に出てきた物件を、重複を除いて1枚にまとめた。列は本文に載せていない面積・築年・修繕積立金・物件ページである。

物件 | 面積 | 築年 | 積立 | 物件ページ

クラウンマンション 6階 | 87.11㎡ | 52年 | 178円/㎡ | 物件ページ
富士見ハイム北（N）棟 5階 | 94.51㎡ | 59年 | 190円/㎡ | 物件ページ
東和ビル 6階 | 70.4㎡ | 60年 | 451円/㎡ | 物件ページ
エントピア第一荻窪 2階 | 109.99㎡ | 55年 | 203円/㎡ | 物件ページ
モアグランデ池袋西 2階 | 56.95㎡ | 30年 | 467円/㎡ | 物件ページ
ホワイトレジデンス 8階 | 61.56㎡ | 57年 | — | 物件ページ
プレミール市ヶ谷 5階 | 48.34㎡ | 47年 | — | 物件ページ
牛込台永谷マンション 3階 | 51.52㎡ | 49年 | — | 物件ページ
音羽サンハイツ 12階 | 48.35㎡ | 45年 | — | 物件ページ
リュエル・サーラ中野中央 2階 | 54.51㎡ | 12年 | 238円/㎡ | 物件ページ
プリシードテラス荻窪四丁目 3階 | 46㎡ | 12年 | 45円/㎡ | 物件ページ
リムテラス荻窪 1階 | 70.96㎡ | 13年 | 114円/㎡ | 物件ページ
パークハウス松ノ木 地下1階 | 68.69㎡ | 19年 | 345円/㎡ | 物件ページ

7,000万円台（7,500万円まで・21件）は3つの帯で最も件数が少ない。

### 7,000万円台　① 総合 — 父を前提にした6軸の点数
順位 | 点 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 階段 | 価格

1 | 75.2 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 護国寺 徒歩1分 | 13分 | EVあり | 7,480万
2 | 74.7 | 高円寺サマリヤマンション 8階 | 東高円寺 徒歩1分 | 28分 | EVあり | 7,480万
3 | 72.5 | パークハイツ築地 4階 | 築地 徒歩5分 | 23分 | EVあり | 7,380万
4 | 71.7 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 要町 徒歩5分 | 26分 | EVあり | 7,480万
5 | 71.2 | 小田急駿河台マンション 8階 | 神保町 徒歩6分 | 20分 | EVあり | 7,480万

### 7,000万円台　② 通勤 — 職場までが短い順
順位 | 職場まで | 物件 | 駅と徒歩 | 階段 | 価格 | 面積

1 | 13分 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 護国寺 徒歩1分 | EVあり | 7,480万 | 60.02㎡
2 | 20分 | 小田急駿河台マンション 8階 | 神保町 徒歩6分 | EVあり | 7,480万 | 71.16㎡
3 | 23分 | パークハイツ築地 4階 | 築地 徒歩5分 | EVあり | 7,380万 | 72.5㎡
4 | 24分 | サンクタス文京大塚 ボゥテラス 5階 | 護国寺 徒歩12分 | 要確認 | 7,280万 | 51.34㎡
5 | 26分 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 要町 徒歩5分 | EVあり | 7,480万 | 53.55㎡

### 7,000万円台　③ 築年 — 新しい順
順位 | 築年 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 価格 | 積立

1 | 16年 | サンクタス文京大塚 ボゥテラス 5階 | 護国寺 徒歩12分 | 24分 | 7,280万 | 356円/㎡
2 | 21年 | レクシオ荻窪 1階 | 荻窪 徒歩15分 | 43分 | 7,080万 | 250円/㎡
3 | 22年 | ユニーブル西荻窪Ⅱ 1階 | 荻窪 徒歩14分 | 42分 | 7,480万 | 323円/㎡
4 | 25年 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 要町 徒歩5分 | 26分 | 7,480万 | 271円/㎡

7,000万円台の所見
総合1位と通勤最短が同じである（トーカングランドマンション音羽）。
築年1位のサンクタス文京大塚 ボゥテラスは職場まで24分で、通勤でも4位に入っているが、エレベーターの記載が無く要確認である。この帯は上位5件すべてが駅徒歩6分以内である。

📋 7,000万円台 この帯に出た物件の面積・築年・積立とリンク 8件 開く ▾
7,000万円台の3つの表（総合・通勤・築年）に出てきた物件を、重複を除いて1枚にまとめた。列は本文に載せていない面積・築年・修繕積立金・物件ページである。

物件 | 面積 | 築年 | 積立 | 物件ページ

トーカングランドマンション音羽 4階 | 60.02㎡ | 48年 | 361円/㎡ | 物件ページ
高円寺サマリヤマンション 8階 | 72.12㎡ | 52年 | 176円/㎡ | 物件ページ
パークハイツ築地 4階 | 72.5㎡ | 52年 | 356円/㎡ | 物件ページ
ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 53.55㎡ | 25年 | 271円/㎡ | 物件ページ
小田急駿河台マンション 8階 | 71.16㎡ | 56年 | 193円/㎡ | 物件ページ
サンクタス文京大塚 ボゥテラス 5階 | 51.34㎡ | 16年 | — | 物件ページ
レクシオ荻窪 1階 | 58.39㎡ | 21年 | 250円/㎡ | 物件ページ
ユニーブル西荻窪Ⅱ 1階 | 72.54㎡ | 22年 | 323円/㎡ | 物件ページ

3つの帯を通して見ると、予算を上げるごとに手に入るものが変わる。5,000万円台は駅近か広さのどちらかしか取れない。6,000万円台になると通勤7分と築12年の両方が視野に入るが、それぞれ別の物件である。7,000万円台まで上げて初めて、駅徒歩1分と職場まで13分が1つの物件（トーカングランドマンション音羽）に乗る。この順位は2026年8月30日時点のもので、購入を推奨するものではない。

→ 次は、駅まで徒歩5分以内の23件と、78歳の父を前提にした価格帯を問わない総合ランキングTOP15を見る。

3/7　🪜 父を前提にした総合ランキング — 駅までの徒歩と、階段

## 🪜 父を前提にした総合ランキング — 駅までの徒歩と、階段
このセクションの3点
① 価格帯を外し、124件を父基準で並べ直した総合ランキングの1位はクラウンマンション（75.6点）
② 重みは駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・積立10%・築年10%。駅徒歩5分以内は23件ある
③ Codexは「上位は合理的だが暫定順位」と評価。エレベーターの有無・修繕積立金は加点ではなく通過条件だと認めた

価格帯を外して、124件を父基準で並べ直した。重みは駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・積立10%・築年10%である。2026年8月30日時点のデータであり、これは購入を推奨するものではない。

判定 | 意味 | 件数 | 点

階段なし | 住戸が1階 | 13件 | 100
低地の1階 | 江東区・墨田区・江戸川区・荒川区・足立区・葛飾区など低地が多い区の1階 | ―（13件の内数） | 80
EVあり | エレベーターの記載がある | 69件 | 85
要確認 | 5階建以上でEV記載なし | 25件 | 40
★危険 | 4階建以下でEV記載なし、または地下住戸 | 17件 | 10

★『エレベーターの記載が無い』は『無い』ではない
アットホームの物件概要に書かれていないだけの場合がある。建物の規模から推測はしない。記載が無いものはすべて未確認として扱う。 エレベーターのデータは124件中89件をカバー。記載あり81件、記載なし8件、未照会35件である。
数が2つ出てくるので、関係を書いておく。「エレベーターの記載あり81件」と、階段リスクの表の「EVあり69件」は別の数え方である。1階の住戸は、エレベーターの記載があっても『階段なし』に分類している（階段を使わないので、エレベーターの有無が効かない）。1階13件のうち11件はエレベーターの記載があり、地下住戸の1件も記載がある。69＋11＋1＝81で合う。

75.6点
1位クラウンマンション

23件
駅徒歩5分以内

19件
そのうちEV記載あり

89件
EVを確認できた数（124件中）

順位 | 物件 | 駅と徒歩 | 職場まで | 階段 | 価格 | 面積

1 | クラウンマンション 6階 | 住吉 徒歩4分 | 32分 | EVあり | 6,980万 | 87.11㎡
2 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 護国寺 徒歩1分 | 13分 | EVあり | 7,480万 | 60.02㎡
3 | 高円寺サマリヤマンション 8階 | 東高円寺 徒歩1分 | 28分 | EVあり | 7,480万 | 72.12㎡
4 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 | 新中野 徒歩7分 | 32分 | EVあり | 6,480万 | 94.51㎡
5 | 東和ビル 6階 | 江戸川橋 徒歩4分 | 13分 | EVあり | 6,980万 | 70.4㎡
6 | エントピア第一荻窪 2階 | 南阿佐ケ谷 徒歩12分 | 42分 | EVあり | 6,990万 | 109.99㎡
7 | パークハイツ築地 4階 | 築地 徒歩5分 | 23分 | EVあり | 7,380万 | 72.5㎡
8 | モアグランデ池袋西 2階 | 要町 徒歩4分 | 25分 | EVあり | 6,480万 | 56.95㎡
9 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 要町 徒歩5分 | 26分 | EVあり | 7,480万 | 53.55㎡
10 | 音羽サンハイツ 12階 | 護国寺 徒歩2分 | 14分 | EVあり | 6,790万 | 48.35㎡
11 | リュエル・サーラ中野中央 2階 | 新中野 徒歩7分 | 32分 | EVあり | 6,980万 | 54.51㎡
12 | 小田急駿河台マンション 8階 | 神保町 徒歩6分 | 20分 | EVあり | 7,480万 | 71.16㎡
13 | 御苑ハイム 4階 | 四谷三丁目 徒歩8分 | 20分 | EVあり | 6,499万 | 67.07㎡
14 | ユニーブル西荻窪Ⅱ 1階 | 荻窪 徒歩14分 | 42分 | 階段なし | 7,480万 | 72.54㎡
15 | フェイム池袋西 9階 | 要町 徒歩6分 | 27分 | EVあり | 6,980万 | 54.31㎡

📋 TOP15の点数・築年・積立金・リンク 順位・物件・点・階建/階・築年・積立・物件ページ 開く ▾
順位 | 物件 | 点 | 階建/階 | 築年 | 積立 | 物件ページ

1 | クラウンマンション 6階 | 75.6 | 8階建/6階 | 築52年 | 178円/㎡ | 物件ページ
2 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 75.2 | 地上11階地下1階建/4階 | 築48年 | 361円/㎡ | 物件ページ
3 | 高円寺サマリヤマンション 8階 | 74.7 | 地上14階地下1階建/8階 | 築52年 | 176円/㎡ | 物件ページ
4 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 | 73.8 | 7階建/5階 | 築59年 | 190円/㎡ | 物件ページ
5 | 東和ビル 6階 | 72.8 | 7階建/6階 | 築60年 | 451円/㎡ | 物件ページ
6 | エントピア第一荻窪 2階 | 72.6 | 12階建/2階 | 築55年 | 203円/㎡ | 物件ページ
7 | パークハイツ築地 4階 | 72.5 | 9階建/4階 | 築52年 | 356円/㎡ | 物件ページ
8 | モアグランデ池袋西 2階 | 71.8 | 7階建/2階 | 築30年 | 467円/㎡ | 物件ページ
9 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 71.7 | 8階建/3階 | 築25年 | 271円/㎡ | 物件ページ
10 | 音羽サンハイツ 12階 | 71.5 | 13階建/12階 | 築45年 | 187円/㎡ | 物件ページ
11 | リュエル・サーラ中野中央 2階 | 71.4 | 3階建/2階 | 築12年 | 238円/㎡ | 物件ページ
12 | 小田急駿河台マンション 8階 | 71.2 | 地上8階地下1階建/8階 | 築56年 | 193円/㎡ | 物件ページ
13 | 御苑ハイム 4階 | 70.1 | 地上9階地下1階建/4階 | 築47年 | 277円/㎡ | 物件ページ
14 | ユニーブル西荻窪Ⅱ 1階 | 69.7 | 5階建/1階 | 築22年 | 323円/㎡ | 物件ページ
15 | フェイム池袋西 9階 | 69.7 | 10階建/9階 | 築31年 | 380円/㎡ | 物件ページ

駅まで徒歩10分を超えると、この軸では上位に残らない
TOP15のうち徒歩10分超は6位エントピア第一荻窪（12分）と14位ユニーブル西荻窪Ⅱ（14分）の2件だけで、どちらも広さ（109.99㎡・72.54㎡）で押し返している。それ以外は全部徒歩8分以内である。

総合ランキングの上位を見たところで、次は駅までの徒歩だけを切り出す。父が88歳になっても歩ける距離として、駅まで徒歩5分以内の物件を見る。

徒歩 | 職場まで | 階段 | 価格 | 面積 | 築年 | 物件

1分 | 13分 | EVあり | 7,480万 | 60.02㎡ | 築48年 | トーカングランドマンション音羽 4階
1分 | 22分 | EVあり | 6,380万 | 51.8㎡ | 築56年 | セレクトガーデン池袋 5階
1分 | 23分 | EVあり | 5,918万 | 45.36㎡ | 築52年 | セブンスターマンション第２日本橋 4階
1分 | 26分 | EVあり | 5,990万 | 45.16㎡ | 築44年 | クレール清澄公園 12階
1分 | 28分 | EVあり | 7,480万 | 72.12㎡ | 築52年 | 高円寺サマリヤマンション 8階
2分 | 14分 | EVあり | 6,790万 | 48.35㎡ | 築45年 | 音羽サンハイツ 12階
2分 | 30分 | ★危険 | 6,799万 | 57.51㎡ | 築50年 | 豊栄荻窪ステーションプラザ 7階
3分 | 25分 | ★危険 | 6,190万 | 51.92㎡ | 築51年 | 不二ハイツ 5階
3分 | 32分 | EVあり | 6,580万 | 51㎡ | 築44年 | ベルエア新高円寺 4階
3分 | 32分 | EVあり | 5,380万 | 51.72㎡ | 築53年 | 新大塚共同住宅 13階
4分 | 7分 | EVあり | 6,580万 | 61.56㎡ | 築57年 | ホワイトレジデンス 8階
4分 | 13分 | EVあり | 6,980万 | 70.4㎡ | 築60年 | 東和ビル 6階
4分 | 25分 | EVあり | 6,480万 | 56.95㎡ | 築30年 | モアグランデ池袋西 2階
4分 | 32分 | EVあり | 6,980万 | 87.11㎡ | 築52年 | クラウンマンション 6階
5分 | 15分 | EVあり | 6,200万 | 47.56㎡ | 不明 | ライオンズマンション明石町 8階
5分 | 17分 | EVあり | 5,280万 | 50.8㎡ | 築66年 | 信濃町アジアマンション 3階
5分 | 23分 | EVあり | 7,380万 | 72.5㎡ | 築52年 | パークハイツ築地 4階
5分 | 26分 | EVあり | 7,480万 | 53.55㎡ | 築25年 | ワールドパレス池袋立教通り 3階
5分 | 27分 | EVあり | 7,250万 | 63.43㎡ | 築49年 | 中央ビルディング 6階
5分 | 27分 | ★危険 | 6,998万 | 51.86㎡ | 築33年 | ヴェルティ中野 9階
5分 | 32分 | 要確認 | 6,980万 | 52.8㎡ | 築40年 | ベルメゾン池袋 319
5分 | 33分 | EVあり | 5,280万 | 57.07㎡ | 築52年 | 杉並区上荻1丁目（荻窪駅）2階
5分 | 39分 | EVあり | 5,280万 | 54.83㎡ | 築45年 | シャルマン本所業平橋 4階

📋 駅徒歩5分以内 23件の階建・積立・リンク 物件・階建/階・積立・掲載会社・物件ページ 開く ▾
物件 | 階建/階 | 積立 | 掲載会社 | 物件ページ

トーカングランドマンション音羽 4階 | 地上11階地下1階建/4階 | 361円/㎡ | 三井のリハウス池袋センター | 物件ページ
セレクトガーデン池袋 5階 | 10階建/5階 | 251円/㎡ | (株)Reliable不動産 | 物件ページ
セブンスターマンション第２日本橋 4階 | 10階建/4階 | 284円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ
クレール清澄公園 12階 | 12階建/12階 | 137円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ
高円寺サマリヤマンション 8階 | 地上14階地下1階建/8階 | 176円/㎡ | 東信興業(株) | 物件ページ
音羽サンハイツ 12階 | 13階建/12階 | 187円/㎡ | (株)マイプレイス ほか2社 | 物件ページ
豊栄荻窪ステーションプラザ 7階 | 地上13階地下1階建/7階 | 309円/㎡ | 三井のリハウス荻窪センター ほか9社 | 物件ページ
不二ハイツ 5階 | 地上9階地下1階建/5階 | 251円/㎡ | ME不動産西東京(株) ほか1社 | 物件ページ
ベルエア新高円寺 4階 | 7階建/4階 | 275円/㎡ | (株)長谷工リアルエステート 阿佐ヶ谷店 | 物件ページ
新大塚共同住宅 13階 | 14階建/13階 | 338円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ
ホワイトレジデンス 8階 | 11階建/8階 | 記載なし | (株)東宝ハウス王子 ほか1社 | 物件ページ
東和ビル 6階 | 7階建/6階 | 451円/㎡ | (株)東宝ハウス東京 ほか6社 | 物件ページ
モアグランデ池袋西 2階 | 7階建/2階 | 467円/㎡ | (株)大京穴吹不動産 池袋店 | 物件ページ
クラウンマンション 6階 | 8階建/6階 | 178円/㎡ | 東急リバブル(株) 錦糸町センター | 物件ページ
ライオンズマンション明石町 8階 | 8階建/8階 | 425円/㎡ | 東急リバブル(株) 銀座センター | 物件ページ
信濃町アジアマンション 3階 | 4階建/3階 | 201円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ
パークハイツ築地 4階 | 9階建/4階 | 356円/㎡ | 東急リバブル(株) 品川センター | 物件ページ
ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 8階建/3階 | 271円/㎡ | 野村の仲介プラス 池袋営業部 | 物件ページ
中央ビルディング 6階 | 11階建/6階 | 300円/㎡ | 東急リバブル(株) 日本橋センター | 物件ページ
ヴェルティ中野 9階 | 地上11階地下1階建/9階 | 86円/㎡ | (株)シルバシティ ほか1社 | 物件ページ
ベルメゾン池袋 319 | 10階建/3階 | 118円/㎡ | (株)アイカレント ほか1社 | 物件ページ
杉並区上荻1丁目（荻窪駅）2階 | 8階建/2階 | 283円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ
シャルマン本所業平橋 4階 | 6階建/4階 | 135円/㎡ | センチュリー21スミカ・クリエイト | 物件ページ

駅徒歩5分以内は23件、うちEV記載があるのは19件
徒歩1分5件・2分2件・3分3件・4分4件・5分9件。★危険が3件ある（豊栄荻窪ステーションプラザ 7階・不二ハイツ 5階・ヴェルティ中野 9階。いずれも地下1階のある建物でエレベーターの記載なし）。要確認が1件（ベルメゾン池袋 319）。この23件に1階の物件は1件も無い。

★1階の評価が反転した
この記事はこれまで1階を弱点として書いてきた（日照・湿気・防犯）。だが父が88歳になる前提では強みに変わる。エレベーターが止まっても、故障しても、階段を1段も使わない。 ただしCodexの指摘で無条件100点にはしなかった。浸水・内水氾濫・湿気・寒さ・防犯・道路から玄関までの段差があるため、江東区・墨田区・江戸川区・荒川区・足立区・葛飾区の1階は80点に下げている。124件のうち1階は13件である。

🤖 Codexの判定 重みの組み替えは妥当。ただし順位は暫定
上位は合理的だが暫定順位。築48〜52年、管理状態、耐震、浸水、住戸内の段差を通過して初めて本命になる

- 駅までの徒歩を最重視したのは、78歳から88歳という前提に対して合理的

- エレベーターの有無だけではバリアフリーは測れない。入口の段差、半階ずれた停止、住戸内の段差、廊下幅、浴室の寸法が未確認

- 修繕積立金は金額がガイドラインの幅に入っているだけでは評価できない。残高・滞納・長期修繕計画・一時金の予定が未取得

- これらは加点する軸ではなく、通過するかどうかの条件にすべき。通過するまでは暫定順位と表示すること

Codexに崩されて直した点
Codexのレビューで5点を直した。①職場までを20%→12%に下げた（買い替えの動機が10年後なのに、10年後には終わっているかもしれない通勤に20%を割いていた＝動機と軸が矛盾していた）②1階を無条件100点にしなかった③エレベーターの有無を建物の規模から推測しない④件数を再集計して21件→23件、82件→81件に直した⑤バリアフリーと積立金は「加点」ではなく「通過条件」だと認めた。

ここまでの順位は、駅までの徒歩・階段・広さ・職場まで・積立・築年の6軸で出したものにすぎない。このうちバリアフリーと修繕積立金の妥当性は、Codexの指摘どおり加点ではなく通過条件として扱うべきものである。実際に見に行く前には、この記事のデータに無い項目を現地で確認する必要がある。

区分 | 番号 | 聞くこと

通過条件 | 1 | エレベーターは何基あるか。全階に止まるか。停電時に動くか
通過条件 | 2 | 道路から玄関まで、段差が1段もないか（エントランスに2〜3段ある建物は多い）
通過条件 | 3 | エレベーター乗り場までに階段はないか
建物の動線 | 4 | エレベーターの内寸は車椅子が入るか
住戸の中 | 5 | 室内に段差はないか（和室の上がり框、浴室の跨ぎ）
住戸の中 | 6 | 廊下の幅、浴室とトイレの広さ、手すりを付けられる壁があるか
駅までの道 | 7 | 坂、歩道橋、信号、横断歩道、踏切があるか
駅までの道 | 8 | 駅の入口からホームまでの距離と、階段かエスカレーターか
駅までの道 | 9 | ホームで座れるか（始発でなければ座れない可能性）
建物の寿命 | 10 | 長期修繕計画があるか。積立金の残高と滞納額。値上げと一時金の予定
建物の寿命 | 11 | 大規模修繕をいつやったか。給排水管を更新したか
建物の寿命 | 12 | 耐震診断をしたか。1981年6月1日以降の建築確認か
周辺 | 13 | スーパー・病院・薬局までの距離
周辺 | 14 | タクシーが拾えるか。バス停は近いか
周辺 | 15 | ハザードマップ（洪水・内水・液状化）。とくに1階と低層階

まだ見ていない軸
Codexが挙げたもののうち、この記事で取得できていないもの：
玄関から目的地までの連続したバリアフリー動線（段差の有無）、室内段差・廊下幅・浴室とトイレ・手すり設置余地、坂道・歩道幅・駅ホームまでの実距離・着席可能性、スーパー・病院・薬局までの距離、タクシー・バス・送迎の使いやすさ、ハザードマップ、長期修繕計画・積立総額・滞納・値上げ予定・大規模修繕履歴・配管更新、耐震診断の有無。
加えて、徒歩圏に内科・薬局・スーパーがあるか／バス停とタクシーが使えるか／駅までの道に坂と横断歩道があるか／最寄駅のホームまでエレベーターで行けるか／朝の電車で座れるかも未確認である。
だからこの順位は暫定である。

→ 第5章からは価格帯を外し、軸を1本ずつ抜いて見る。まず通勤だけで並べる。

4/7　🚃 通勤だけのランキング — 職場まで最短

## 🚃 通勤だけのランキング — 職場まで最短
このセクションの3点
① 職場までのドアtoドアで測ると、麹町経由が四ツ谷・半蔵門経由より中央値で14分速い
② 通勤最短TOP10は全件が麹町経由で、同時に全件が築41年以上
③ 短縮幅は説明にだけ使い、点数には入れていない

測り方。職場までのドアtoドア＝物件から最寄駅までの徒歩＋乗車時間＋降りてから職場までの徒歩。職場は千代田区二番町5-1 住友不動産麹町ビル。降りてからの徒歩はグロービス公式のアクセス表記（麹町1分／半蔵門10分／四ツ谷10分／市ヶ谷12分）を使い、差がある表記は長い側＝安全側を採った。2026年8月30日時点の価格。購入推奨ではない。

7分
最短(ホワイトレジデンス)

41分
今の武蔵小杉から職場まで

−34分
最大の短縮

3→0回
乗換回数

経由駅 | 降りてから職場まで | 候補の数 | 職場までの中央値

麹町 | 徒歩1分 | 25件 | 23分
半蔵門 | 徒歩10分 | 22件 | 37分
四ツ谷 | 徒歩10分 | 44件 | 37分

★麹町経由が14分速い
麹町経由と、四ツ谷・半蔵門経由で職場までの中央値が14分ちがう。駅までの近さだけで採点していた版は、この差を見ていなかった。

順位 | 職場まで | 今より | 価格 | 面積 | 築年 | 物件

1 | 7分 | −34分 | 6,580万 | 61.56㎡ | 57年 | ホワイトレジデンス 8階
2 | 13分 | −28分 | 7,480万 | 60.02㎡ | 48年 | トーカングランドマンション音羽 4階
3 | 13分 | −28分 | 6,980万 | 70.4㎡ | 60年 | 東和ビル 6階
4 | 13分 | −28分 | 6,280万 | 48.34㎡ | 47年 | プレミール市ヶ谷 5階
5 | 13分 | −28分 | 5,980万 | 48.45㎡ | 50年 | ライオンズマンション神楽坂 7階
6 | 13分 | −28分 | 6,790万 | 51.52㎡ | 49年 | 牛込台永谷マンション 3階
7 | 14分 | −27分 | 6,790万 | 48.35㎡ | 45年 | 音羽サンハイツ 12階
8 | 15分 | −26分 | 6,200万 | 47.56㎡ | 不明 | ライオンズマンション明石町 8階
9 | 16分 | −25分 | 5,998万 | 63.1㎡ | 57年 | メイゾン牛込 3階
10 | 17分 | −24分 | 6,400万 | 53.54㎡ | 41年 | ライオンズマンション神楽坂第６ 801

📋 通勤最短 TOP10 の経路とリンク 全9列・10件 開く ▾
順位 | 職場まで | 今より | 経路 | 価格 | 面積 | 築年 | 物件 | URL

1 | 7分 | −34分 | 市ケ谷徒歩4分→麹町2分→徒歩1分 | 6,580万 | 61.56㎡ | 57年 | ホワイトレジデンス 8階 | 物件ページ
2 | 13分 | −28分 | 護国寺徒歩1分→麹町11分→徒歩1分 | 7,480万 | 60.02㎡ | 48年 | トーカングランドマンション音羽 4階 | 物件ページ
3 | 13分 | −28分 | 江戸川橋徒歩4分→麹町8分→徒歩1分 | 6,980万 | 70.4㎡ | 60年 | 東和ビル 6階 | 物件ページ
4 | 13分 | −28分 | 市ケ谷徒歩10分→麹町2分→徒歩1分 | 6,280万 | 48.34㎡ | 47年 | プレミール市ヶ谷 5階 | 物件ページ
5 | 13分 | −28分 | 飯田橋徒歩8分→麹町4分→徒歩1分 | 5,980万 | 48.45㎡ | 50年 | ライオンズマンション神楽坂 7階 | 物件ページ
6 | 13分 | −28分 | 市ケ谷徒歩10分→麹町2分→徒歩1分 | 6,790万 | 51.52㎡ | 49年 | 牛込台永谷マンション 3階 | 物件ページ
7 | 14分 | −27分 | 護国寺徒歩2分→麹町11分→徒歩1分 | 6,790万 | 48.35㎡ | 45年 | 音羽サンハイツ 12階 | 物件ページ
8 | 15分 | −26分 | 新富町徒歩5分→麹町9分→徒歩1分 | 6,200万 | 47.56㎡ | 不明 | ライオンズマンション明石町 8階 | 物件ページ
9 | 16分 | −25分 | 市ケ谷徒歩13分→麹町2分→徒歩1分 | 5,998万 | 63.1㎡ | 57年 | メイゾン牛込 3階 | 物件ページ
10 | 17分 | −24分 | 江戸川橋徒歩8分→麹町8分→徒歩1分 | 6,400万 | 53.54㎡ | 41年 | ライオンズマンション神楽坂第６ 801 | 物件ページ

★上位10件すべてが麹町経由、そして全件が築41年以上
麹町駅は職場まで徒歩1分なので圧倒的に有利。だが通勤を最優先すると築年をあきらめることになる。

今の武蔵小杉との比較
麹町40分＋徒歩1分＝41分・乗換3回／市ケ谷52分／四ツ谷41分／半蔵門44分。候補は全件が乗換0回。乗車24分に対し全体40分なので、差の16分は待ちと乗り換えの歩き。この比較は候補側に不利（今の数字に自宅から武蔵小杉駅までの徒歩が入っていないため）。

ここまでが物件側の話である。次に、今の住まいと比べてどうなるかを見る。

短縮幅では採点していない
短縮幅で採点すると、基準点（武蔵小杉）の遅さが物件の評価に混入する。移ったあとの生活は絶対値で決まるので、短縮幅は説明にだけ使い、点数には入れていない。

→ 通勤を最優先すると築年をあきらめることになった。では逆に築年だけで選ぶとどうなるか。第6章で見る。

## 🏗️ 築年だけのランキング
このセクションの3点
① 職場まで40分以内で足切りしてから築年の新しい順に並べた
② 築30年以内かつ職場40分以内は10件だけで、最短は24分
③ 積立金が国交省下限の5分の1をわずかに上回るだけの物件があり、値上げや一時金の可能性がある

職場まで40分以内で足切りしてから、新しい順に並べた（足切りしないと遠い新築ばかりになるため）。2026年8月30日時点の価格。購入推奨ではない。

築12年
最も新しい

10件
築30年以内で職場40分以内の総数

24分
そのうち職場まで最短(サンクタス文京大塚)

36円
最も薄い積立(墨田区江東橋4丁目)

順位 | 築年 | 職場まで | 価格 | 面積 | 間取 | 物件

1 | 12年 | 32分 | 6,980万 | 54.51㎡ | 2LDK | リュエル・サーラ中野中央 2階
2 | 12年 | 37分 | 6,480万 | 46㎡ | 2LDK | プリシードテラス荻窪四丁目 3階
3 | 16年 | 24分 | 7,280万 | 51.34㎡ | 2LDK | サンクタス文京大塚 ボゥテラス 5階
4 | 25年 | 27分 | 6,900万 | 70.04㎡ | 3LDK | A－フロントステージメイツTATSUMI 1階
5 | 25年 | 33分 | 6,980万 | 65.4㎡ | 2LDK | モンファイエ菊川 6階
6 | 25年 | 26分 | 7,480万 | 53.55㎡ | 2LDK | ワールドパレス池袋立教通り 3階
7 | 25年 | 37分 | 6,500万 | 59.95㎡ | 2LDK | ファルティールアトラス上荻二丁目 2階
8 | 26年 | 37分 | 5,200万 | 46.28㎡ | 2DK | 墨田区江東橋4丁目（錦糸町駅）8階
9 | 29年 | 33分 | 5,980万 | 52.31㎡ | 2LDK | ヴィンテージ杉並和田 3階
10 | 29年 | 35分 | 6,980万 | 53.78㎡ | 3LDK | ドラゴンマンション森下壱番館 2階

📋 築年 TOP10 のリンク 全8列・10件 開く ▾
順位 | 築年 | 職場まで | 価格 | 面積 | 間取 | 物件 | URL

1 | 12年 | 32分 | 6,980万 | 54.51㎡ | 2LDK | リュエル・サーラ中野中央 2階 | 物件ページ
2 | 12年 | 37分 | 6,480万 | 46㎡ | 2LDK | プリシードテラス荻窪四丁目 3階 | 物件ページ
3 | 16年 | 24分 | 7,280万 | 51.34㎡ | 2LDK | サンクタス文京大塚 ボゥテラス 5階 | 物件ページ
4 | 25年 | 27分 | 6,900万 | 70.04㎡ | 3LDK | A－フロントステージメイツTATSUMI 1階 | 物件ページ
5 | 25年 | 33分 | 6,980万 | 65.4㎡ | 2LDK | モンファイエ菊川 6階 | 物件ページ
6 | 25年 | 26分 | 7,480万 | 53.55㎡ | 2LDK | ワールドパレス池袋立教通り 3階 | 物件ページ
7 | 25年 | 37分 | 6,500万 | 59.95㎡ | 2LDK | ファルティールアトラス上荻二丁目 2階 | 物件ページ
8 | 26年 | 37分 | 5,200万 | 46.28㎡ | 2DK | 墨田区江東橋4丁目（錦糸町駅）8階 | 物件ページ
9 | 29年 | 33分 | 5,980万 | 52.31㎡ | 2LDK | ヴィンテージ杉並和田 3階 | 物件ページ
10 | 29年 | 35分 | 6,980万 | 53.78㎡ | 3LDK | ドラゴンマンション森下壱番館 2階 | 物件ページ

★築30年以内で職場40分以内は10件しかない
最短は3位のサンクタス文京大塚で24分。築年を優先すると通勤が伸びる。

★8位は積立が全データで最も薄い
墨田区江東橋4丁目（錦糸町徒歩6分・5,200万・築26年）は修繕積立金1,680円/月。46.28㎡なので36円/㎡・月で、国交省の下限170円の約4.7分の1。築26年でこれは薄い。ただし長期修繕計画・積立残高・修繕履歴を確認していないので、値上げや一時金が実際に来るとまでは言えない。安く新しく見える物件ほど、積立を確認する理由になる。

→ 次の第7章は広さと安さ。㎡単価がいちばん安いのはどんな物件かを見る。

## 📐 広さだけ／安さだけのランキング
このセクションの3点
① 職場まで40分以内で足切りし、広さだけ・安さだけで別々に並べた
② 80㎡を超えるのは4件だけで、全部築43年以上
③ 広さと安さの上位は同じ物件が並び、この帯の割安さは築古で広い物件に集中している

どちらも職場まで40分以内で足切りした。2026年8月30日時点の価格。購入推奨ではない。

94.51㎡
最大

4件
80㎡超の数

68.56万
㎡単価の最安

5,480万
安さ4位の価格(中野東豊マンション)

順位 | 面積 | 職場まで | 価格 | 間取 | 築年 | 物件

1 | 94.51㎡ | 32分 | 6,480万 | 2LDK | 59年 | 富士見ハイム北（N）棟 5階
2 | 87.67㎡ | 39分 | 6,780万 | 3LDK | 55年 | 成宗マンション 12階
3 | 87.11㎡ | 32分 | 6,980万 | 2SLDK | 52年 | クラウンマンション 6階
4 | 82.62㎡ | 38分 | 6,980万 | 3LDK | 43年 | 木場サニータウン 11階
5 | 73.26㎡ | 35分 | 6,380万 | 3LDK | 52年 | オーク荻窪マンション 9階
6 | 72.5㎡ | 23分 | 7,380万 | 2SLDK | 52年 | パークハイツ築地 4階
7 | 72.12㎡ | 28分 | 7,480万 | 3LDK | 52年 | 高円寺サマリヤマンション 8階
8 | 72㎡ | 32分 | 6,480万 | 3LDK | 43年 | 汐浜サンハイツ 1号棟 3階
9 | 71.92㎡ | 25分 | 6,380万 | 3LDK | 44年 | シティコープ豊洲 8階
10 | 71.69㎡ | 37分 | 6,980万 | 3LDK | 42年 | サニーハウス木場公園 4階

80㎡を超えるのは4件だけで、全部築43年以上
富士見ハイム北（N）棟94.51㎡・成宗マンション87.67㎡・クラウンマンション87.11㎡・木場サニータウン82.62㎡の4件のみで、いずれも築43年以上。

順位 | ㎡単価 | 価格 | 面積 | 職場まで | 築年 | 物件

1 | 68.56万 | 6,480万 | 94.51㎡ | 32分 | 59年 | 富士見ハイム北（N）棟 5階
2 | 77.34万 | 6,780万 | 87.67㎡ | 39分 | 55年 | 成宗マンション 12階
3 | 80.13万 | 6,980万 | 87.11㎡ | 32分 | 52年 | クラウンマンション 6階
4 | 83.13万 | 5,480万 | 65.92㎡ | 31分 | 57年 | 中野東豊マンション 3階
5 | 84.48万 | 6,980万 | 82.62㎡ | 38分 | 43年 | 木場サニータウン 11階
6 | 85.04万 | 5,980万 | 70.32㎡ | 36分 | 44年 | エステート猿江 5の3号棟 5階
7 | 87.09万 | 6,380万 | 73.26㎡ | 35分 | 52年 | オーク荻窪マンション 9階
8 | 87.18万 | 5,500万 | 63.09㎡ | 19分 | 46年 | 文京区小石川2丁目（飯田橋駅）1階
9 | 88.71万 | 6,380万 | 71.92㎡ | 25分 | 44年 | シティコープ豊洲 8階
10 | 90.00万 | 6,480万 | 72㎡ | 32分 | 43年 | 汐浜サンハイツ 1号棟 3階

📋 広さ・安さ両方のリンク 全8列・各10件 開く ▾
広さ TOP10

順位 | 面積 | 職場まで | 価格 | 間取 | 築年 | 物件 | URL

1 | 94.51㎡ | 32分 | 6,480万 | 2LDK | 59年 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 | 物件ページ
2 | 87.67㎡ | 39分 | 6,780万 | 3LDK | 55年 | 成宗マンション 12階 | 物件ページ
3 | 87.11㎡ | 32分 | 6,980万 | 2SLDK | 52年 | クラウンマンション 6階 | 物件ページ
4 | 82.62㎡ | 38分 | 6,980万 | 3LDK | 43年 | 木場サニータウン 11階 | 物件ページ
5 | 73.26㎡ | 35分 | 6,380万 | 3LDK | 52年 | オーク荻窪マンション 9階 | 物件ページ
6 | 72.5㎡ | 23分 | 7,380万 | 2SLDK | 52年 | パークハイツ築地 4階 | 物件ページ
7 | 72.12㎡ | 28分 | 7,480万 | 3LDK | 52年 | 高円寺サマリヤマンション 8階 | 物件ページ
8 | 72㎡ | 32分 | 6,480万 | 3LDK | 43年 | 汐浜サンハイツ 1号棟 3階 | 物件ページ
9 | 71.92㎡ | 25分 | 6,380万 | 3LDK | 44年 | シティコープ豊洲 8階 | 物件ページ
10 | 71.69㎡ | 37分 | 6,980万 | 3LDK | 42年 | サニーハウス木場公園 4階 | 物件ページ

安さ TOP10

順位 | ㎡単価 | 価格 | 面積 | 職場まで | 築年 | 物件 | URL

1 | 68.56万 | 6,480万 | 94.51㎡ | 32分 | 59年 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 | 物件ページ
2 | 77.34万 | 6,780万 | 87.67㎡ | 39分 | 55年 | 成宗マンション 12階 | 物件ページ
3 | 80.13万 | 6,980万 | 87.11㎡ | 32分 | 52年 | クラウンマンション 6階 | 物件ページ
4 | 83.13万 | 5,480万 | 65.92㎡ | 31分 | 57年 | 中野東豊マンション 3階 | 物件ページ
5 | 84.48万 | 6,980万 | 82.62㎡ | 38分 | 43年 | 木場サニータウン 11階 | 物件ページ
6 | 85.04万 | 5,980万 | 70.32㎡ | 36分 | 44年 | エステート猿江 5の3号棟 5階 | 物件ページ
7 | 87.09万 | 6,380万 | 73.26㎡ | 35分 | 52年 | オーク荻窪マンション 9階 | 物件ページ
8 | 87.18万 | 5,500万 | 63.09㎡ | 19分 | 46年 | 文京区小石川2丁目（飯田橋駅）1階 | 物件ページ
9 | 88.71万 | 6,380万 | 71.92㎡ | 25分 | 44年 | シティコープ豊洲 8階 | 物件ページ
10 | 90.00万 | 6,480万 | 72㎡ | 32分 | 43年 | 汐浜サンハイツ 1号棟 3階 | 物件ページ

広さと安さは同じ物件が並ぶ（富士見ハイム北N棟・成宗マンション・クラウンマンションが両方の上位3件）。つまりこの帯で㎡単価が安いのは、築古で広い物件という一択になっている。

→ 軸別はここまで。次の第8章が、この記事でいちばん重要な発見になる。近さと築年は同時に買えない。

5/7　⚖️ 両立しない — 近さと築年は同時に買えない

## ⚖️ 両立しない — 近さと築年は同時に買えない
このセクションの3点
① 職場まで20分以内の物件は全部築41年以上、築30年以内の物件は全部職場まで24分以上
② 近さと築年数は同時には取れない
③ 築20年以内かつ職場まで25分以内を満たす唯一の1件はサンクタス文京大塚だが、51.34㎡と狭い

職場まで20分以内の物件は全部築41年以上。築30年以内の物件は全部職場まで24分以上。この予算では両方は買えない。
2026年8月30日時点の価格。購入推奨ではない。

取れるもの | 諦めるもの | 具体例

職場まで7〜17分 | 築年（全部築41年以上） | ホワイトレジデンス（7分・築57年）、ライオンズマンション神楽坂（13分・築50年）
築12〜16年 | 通勤（24分以上） | リュエル・サーラ中野中央（築12年・32分）、サンクタス文京大塚（築16年・24分）
80㎡以上の広さ | 築年（全部築43年以上） | 富士見ハイム北N棟（94.51㎡・築59年）、クラウンマンション（87.11㎡・築52年）

20分
これ以内は全部築41年以上

24分
築30年以内で最短

築16年
唯一の中間(サンクタス文京大塚)

51.34㎡
その狭さ

★唯一の中間
サンクタス文京大塚 ボゥテラス（7,280万・51.34㎡・2LDK・築16年・護国寺徒歩12分→麹町11分→徒歩1分＝職場まで24分・積立356円/㎡で健全）。近さでも築年でも1位ではないが、両方で2番手につけている唯一の物件。弱点は51.34㎡という狭さで、父と2人で住むには小さい。

決め方の提案。「毎日の通勤を取るか、建物の寿命を取るか」を先に決めると候補が半分になる。通勤なら麹町経由の築古（ホワイトレジデンス7分・ライオンズマンション神楽坂13分）、築年なら中野・杉並の築10〜20年（リュエル・サーラ中野中央32分・サンクタス文京大塚24分）。

「両立しない」は印象ではない。124件を職場までの時間で刻んで、それぞれの帯にどれくらい新しい建物があるかを数えると、はっきり出る。

職場まで | 件数 | 築年の中央値 | その帯でいちばん新しい物件

0〜15分 | 7件 | 築49年 | 築45年（音羽サンハイツ）
15〜20分 | 7件 | 築48年 | 築41年（ライオンズマンション神楽坂第６）
20〜25分 | 11件 | 築52年 | 築16年（サンクタス文京大塚 ボゥテラス）
25〜30分 | 17件 | 築43年 | 築25年（A－フロントステージメイツTATSUMI）
30〜40分 | 43件 | 築43年 | 築12年（リュエル・サーラ中野中央）
40分以上 | 34件 | 築41年 | 築13年（リムテラス荻窪）

職場まで20分以内には、築41年より新しい建物が1件も無い
上の表の1行目と2行目を見てほしい。職場まで20分以内は合わせて14件あるが、そのなかでいちばん新しいのが築41年である。築40年を切る建物は1件も無い。
そして3行目で急に築16年が出てくる。サンクタス文京大塚 ボゥテラスである。20〜25分の帯にぽつんと1件だけ、ほかより30年以上新しい建物が混じっている。これがこの記事で「唯一の中間」と呼んでいるものの正体である。正確には「築20年以内かつ職場まで25分以内は124件中1件」という意味であって、条件を変えれば別の物件が出る。

逆から見ても同じことが起きる。今度は築年で刻んで、職場までの時間を見る。

築年帯 | 件数 | 職場までの中央値 | その帯で職場に最も近い物件

築0〜20年 | 5件 | 37分 | 24分（サンクタス文京大塚 ボゥテラス）
築20〜30年 | 12件 | 37分 | 26分（ワールドパレス池袋立教通り）
築30〜40年 | 22件 | 39分 | 25分（モアグランデ池袋西）
築40〜50年 | 48件 | 35分 | 13分（トーカングランドマンション音羽）
築50年以上 | 32件 | 29分 | 7分（ホワイトレジデンス）

築50年以上のほうが、職場まで8分近い
築0〜20年の物件は、職場までの中央値が37分である。築50年以上は29分。古い建物のほうが8分近い。
理由ははっきりしている。麹町・市ケ谷・飯田橋・江戸川橋・護国寺のあたりは、この予算で買える新しい建物が出てこない。新しくて7,500万円以下の物件は、中野・杉並・荻窪・練馬まで出ないと無い。だから築年で選ぶと自動的に西へ動き、通勤が伸びる。
これは「探し方が悪い」のではなく、この価格帯における東京の構造である。予算を上げれば中心部の新しい建物が視野に入るが、7,500万円では入らない。

この章で決まるのは1つだけ — 残りは第4章で決まる
この章が示すのは「通勤と築年は同時に買えない」という軸どうしのトレードオフだけである。どちらを取るかは、この章だけでは決まらない。
実際の順位は第4章の6軸（駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・積立10%・築年10%）で付けてある。78歳の父を前提にすると、通勤の分数より駅まで歩く距離と、家の中の上り下りのほうが先に効く。だから第4章の上位は築48〜52年で、代わりに駅まで徒歩1〜4分になっている。
最終的な判断は、第12章の3つの通過条件（販売中か／道路から住戸まで階段を通らずに行けるか／エレベーターが全階に停まるか）を通った物件だけで行うこと。

ここまでが軸どうしのトレードオフの話である。ここから先は、この章の表そのものの限界と、実際の順位をどこで決めるかに移る。

★この章の表の合計が119件で、124件に5件足りない理由
築年の記載が無い物件が5件ある。築年帯で分けた表はその5件を落としているので合計が119件になる。職場までの時間で分けた表は全124件が入っている。
この5件は第4章の総合ランキングでは築55年相当として扱って採点している（未記載を有利に扱わないため）。実際にはもっと新しい可能性があるので、順位が上がる余地がある。

→ ここまでの順位はどう付けたのか。第9章で採点の中身を開き、Codexに崩された5点を記録する。

## 📊 採点の中身 — 最初の重みと、父を前提に組み替えた重み
このセクションの3点
① 掲載1,242件を重複統合して504部屋にし、条件を満たす245部屋を建物単位で124件にまとめて採点した。6,000万〜7,500万が91件、5,000万台が33件で合計124件
② 重みは2回変わった。最初は職場までのドアtoドア25%・広さ25%・築年25%、次に近さ30%・築年20%の中間案。どちらも廃棄し、現行は駅までの徒歩30%・階段リスク20%の6軸である
③ Codexに崩された点は合計10件。うち5件は最初の採点、5件は父を前提にした採点で出た

先に断っておく。この記事の順位は全部、下の表の右の列＝「父を前提にした重み」で計算してある。駅までの徒歩30%・階段リスク20%・広さ18%・職場まで12%・修繕積立金の妥当性10%・築年10%の6軸である。
左の列は最初に組んで、廃棄した重みである。消さずに残してあるのは、読者が自分の前提で重みを置き直せるようにするためで、現在の順位はこの左の列では計算していない。
そのうえで、採点の順番には守っているルールが1つある。先に124件全部を同じ絶対尺度で採点してから、最後に価格帯で切って表示している。先に3つの帯に割ってから帯ごとに順位をつけると、帯をまたいだ比較ができなくなり、帯ごとに点数が歪む。理由はこのあとCodexの指摘として書く。

段階 | 6,000〜7,500万 | 5,000万台 | 合計

アットホームの掲載件数 | 877掲載 | 365掲載 | 1,242掲載
同じ部屋の重複をまとめる | 350部屋 | 154部屋 | 504部屋
3路線で乗換0・45㎡以上・2DK〜3LDK | 153部屋 | 92部屋 | 245部屋
同じ建物の複数部屋をまとめた採点単位 | 91件 | 33件 | 124件

★件数が3種類あるので、どれを指しているかを毎回書く
掲載件数・部屋数・建物数の3つがある。掲載は同じ部屋を複数の会社が出すので最も多い。部屋は実際に買える単位。建物は採点の単位で、同じ建物に複数の部屋が出ている場合はまとめてある。
この記事の順位は全部建物単位の124件である。第13章の「153部屋」は6,000万〜7,500万の部屋数を指していて、単位が違う。

軸 | 最初の重み | 父を前提にした重み | 測り方

駅までの徒歩 | — | 30% | 物件から最寄駅までの徒歩分。88歳になっても歩ける距離か
階段リスク | — | 20% | 住戸の階と、エレベーターの記載があるか
広さ | 25% | 18% | 専有面積
職場まで | 25% | 12% | ドアtoドア＝物件→最寄駅の徒歩＋乗車＋降りてから職場までの徒歩
修繕積立金の妥当性 | 15% | 10% | 国交省ガイドラインの幅（20階未満170〜430円/㎡・月）に入っているか
築年 | 25% | 10% | 新しいほど高い
管理費の軽さ・㎡単価 | 各5% | — | 父を前提にした採点では落とした

★なぜ重みを組み替えたか
最初の採点は「通勤を縮めたいのは依頼者本人だ」という思い込みの上に立っていた。実際に週5で武蔵小杉から四谷まで通っているのは78歳の父で、依頼者本人は在宅寄りである。買い替えの動機も「父が5年後・10年後も通えるか分からない」ことだった。
この前提だと効く軸が変わる。座れれば乗車中は休めるが（朝に座れるかは未確認）、家から駅までの歩きと家の中の上り下りは代わりがきかない。だから駅までの徒歩を最大の30%、階段リスクを20%に置き、職場までを12%へ下げた。
最初の重みを消さずに残してある。読者が自分の前提で重みを置き直せるようにするためである。

30%
駅までの徒歩（現行で最大）

20%
階段リスク（現行で2番目）

12%
職場まで（25%から下げた）

124件
同じ尺度で採点した建物数

足切りは2つだけ
①3路線（丸ノ内線・有楽町線・半蔵門線）のいずれかで、乗換0で麹町・市ケ谷・四ツ谷・半蔵門のどれかに行けること。②土地権利が所有権であること。借地は借地期間の満了が来るので、未来永劫住む前提の永住では外した。価格7,500万円以下・専有45㎡以上・2DK〜3LDKは検索条件であって足切りではない。

🤖 Codexの判定 【最初の採点への指摘・この案は廃棄した】
（当時の指摘）近さ30%・築年20%は永住前提では近さに寄りすぎている。通勤は毎日の負担、築年は将来の修繕・設備・耐震性に長期間影響するので同率25%が妥当

- 価格帯を3つに割るとき、帯ごとに重みを変えてはいけない。帯をまたいだ比較ができなくなる

- 帯内で正規化し直してもいけない。帯ごとの点数が歪む。全件を同じ絶対尺度で採点してから価格帯別に表示すること

- ドアtoドアの単純加算には落とし穴がある。乗換時間・待ち時間・駅構内の移動・混雑・徒歩速度・列車本数を含めていない。徒歩1分と書かれていても玄関からホームまでが1分ではない

- 築年数だけで建物リスクを代表させてはいけない。旧耐震・長期修繕計画・大規模修繕履歴・積立金残高・滞納・配管更新・管理状態は別に確認が要る

- この指摘を受けて近さ25%・築年25%の中間案にしたが、その後さらに「通勤しているのは息子ではなく78歳の父」と分かり、中間案も廃棄した。現行は駅までの徒歩30%・階段リスク20%の6軸である

Codexが支持した私の判断
「今より何分短縮するか」で採点するのは誤り、という判断はCodexも支持した。基準点（武蔵小杉の41分）の遅さが、そのまま物件の評価に混入してしまうためである。移ったあとの生活は絶対値で決まるので、短縮幅は説明にだけ使い、点数には入れていない。職場までのドアtoドアに変えた判断も支持された。永住後の実生活を最も正確に表すのはこの数字だからである。

★修繕積立金を「安いほど良い」で採点してはいけない
積立金が安い物件を高く採点すると、積立が薄い物件を上位に押し上げてしまう。最初の採点では、積立114円/㎡・月の物件を3位、100円/㎡・月の物件を1位に置いていた。これは積立の妥当性ではなく安さそのものを採点していたためで、明らかな誤りだった。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（最終改訂 令和6年6月7日・366事例）の幅に入っているかどうかで採点し直した。

建物の規模 | 事例の3分の2が入る幅 | 平均値

20階未満・5,000㎡未満 | 235〜430円/㎡・月 | 335円
20階未満・5,000〜10,000㎡未満 | 170〜320円/㎡・月 | 252円
20階未満・10,000〜20,000㎡未満 | 200〜330円/㎡・月 | 271円
20階未満・20,000㎡以上 | 190〜325円/㎡・月 | 255円
20階以上 | 240〜410円/㎡・月 | 338円

この記事は各建物の総専有床面積が分からない。そのため最も広い帯である170〜430円/㎡・月を使っている。この幅に入っていれば満点、下回るほど大きく減点、上振れは軽い減点にした。下限を割り込む物件は、表でも本文でも「下限割れ」と明記している。

→ 採点の話は終わり。第10章からは背景に入る。まず、前の2本の記事がなぜ「麹町は25.1㎡」と書いたのかを見る。

## 📐 なぜ成約平均で割ると外れるのか
このセクションの3点
① 前2本はレインズの成約平均㎡単価で「7,000万円÷単価=面積」を計算した理論値だった
② 麹町の場合、成約平均は279.22万円/㎡で面積25.1㎡。実際の売出は134.00万円/㎡で面積50.74㎡、ずれは2.02倍
③ ずれの理由は市場の変化ではなく、平均には入らない「安い帯」を7,000万円という条件で絞り込んでいるから

前の1本目「麹町で7,000万円は25.1㎡だった」と前の2本目「2つのAIが別々に採点した18駅ランキング」の2本は、レインズの2025年度・駅別成約㎡単価をもとに「7,000万円÷その駅の成約平均㎡単価=買える面積」という式で理論値を出していた。麹町の成約平均は279.22万円/㎡なので、7,000万円で買える面積は25.1㎡と計算していた。
今回、実際にathomeに出ている麹町駅徒歩7分の物件（ヴィラロイヤル平河）は、6,799万円・50.74㎡・㎡単価134.00万円だった。同じ式で検算すると、7,000万円÷134.00万円/㎡=52.2㎡となり、実物の50.74㎡とほぼ一致する。つまり式そのものは間違っていない。間違っていたのは、割る単価の側である。成約平均279.22万円/㎡を使うか、実際に売り出されている物件の中央値134.00万円/㎡を使うかで、答えは2.02倍ずれた。

麹町駅で、1㎡はいくらか → この図は横にスクロールできます
同じ駅の、2つのちがう単価成約の平均（前2本が割った数字）279.22万円/㎡実際に売っている部屋（今回）134.00万円/㎡
- 7,000万円 ÷ 279.22万円 = 25.1㎡前2本の答え7,000万円 ÷ 134.00万円 = 52.2㎡実物は 50.74㎡ / 6,799万円ずれは 2.02倍

上＝レインズ「季報Market Watch」表29の2025年度 成約㎡単価（前2本が割り算に使った数字）。下＝2026年8月30日時点でアットホームに出ている麹町駅徒歩7分の物件の㎡単価。売出は1件しかないので駅の代表値ではない。
279.22万
レインズの成約平均。前2本はこれで割った（1㎡あたり）

134.00万
実際に売っている麹町の部屋（1㎡あたり）

25.1㎡
前2本の理論値（7,000万÷279.22万）

50.74㎡
実物の面積（ヴィラロイヤル平河）

なぜ平均で割ると外れるのか
駅の「成約平均㎡単価」には、新しく建った部屋・面積が狭い部屋・駅からより近い部屋など、単価が高くなりやすい取引が全部混ざって平均されている。
一方、7,000万円という予算で45㎡以上の部屋を探すと、買えるのはその駅の中でも単価が安い側の帯――築年が古い、土地が所有権でない、低層階、駅からやや遠い、といった部屋になる。平均㎡単価で面積を計算すると、この「安い帯」の存在を最初から見ていないことになる。

駅 | 成約㎡単価（前2本の前提） | 売出の中央値㎡単価 | 差 | 売出n

市ケ谷 | 233.73万円 | 110.14万円 | −52.9% | 7
麹町 | 279.22万円 | 134.00万円 | −52.0% | 1
飯田橋 | 215.96万円 | 108.58万円 | −49.7% | 2
豊洲 | 176.90万円 | 89.36万円 | −49.5% | 4
四ツ谷 | 210.23万円 | 110.51万円 | −47.4% | 1

📋 21駅すべての比較 残り3駅 開く ▾
駅 | 成約㎡単価（前2本の前提） | 売出の中央値㎡単価 | 差 | 売出n

築地 | 184.97万円 | 101.79万円 | −45.0% | 1
月島 | 199.50万円 | 121.14万円 | −39.3% | 2
西新宿 | 172.88万円 | 108.33万円 | −37.3% | 2

残り13駅の差（南阿佐ケ谷〜新高円寺） 21駅中、上位8駅を除く13駅 開く ▾
駅 | 成約㎡単価（前2本の前提） | 売出の中央値㎡単価 | 差 | 売出n

南阿佐ケ谷 | 129.96万円 | 88.39万円 | −32.0% | 2
清澄白河 | 143.11万円 | 106.74万円 | −25.4% | 13
住吉 | 123.07万円 | 94.96万円 | −22.8% | 17
辰巳 | 125.79万円 | 101.92万円 | −19.0% | 2
新富町 | 158.88万円 | 130.36万円 | −18.0% | 1
江戸川橋 | 143.34万円 | 119.20万円 | −16.8% | 4
水天宮前 | 158.32万円 | 136.81万円 | −13.6% | 4
新中野 | 106.25万円 | 93.34万円 | −12.2% | 7
護国寺 | 134.68万円 | 129.96万円 | −3.5% | 5
要町 | 125.85万円 | 128.52万円 | +2.1% | 9
中野坂上 | 119.75万円 | 128.59万円 | +7.4% | 6
東高円寺 | 99.80万円 | 118.22万円 | +18.5% | 8
新高円寺 | 79.92万円 | 115.32万円 | +44.3% | 2

この−22.8%（21駅の差の中央値）は、「売出が成約より安い」という市場の事実ではない。7,000万円・45㎡以上という条件で絞り込んだ結果、その駅の平均よりも単価が安い帯の物件だけが残っている、ということである。因果を逆にして「この駅は今、割安で売られている」と読んではいけない。
また、麹町・四ツ谷・築地・新富町の4駅は売出n=1、つまり条件に合う物件が1件しか出ていない。1件だけの㎡単価をその駅の代表値として扱うことはできない。市ケ谷（n=7）や住吉（n=17）、清澄白河（n=13）のように件数が多い駅のほうが、中央値としての意味を持つ。

→ 建物の値段は分かった。では、その下にある土地はいくらなのか。第11章で公示地価を見る。

6/7　💴 土地の値段 — 公示地価2026で見る

## 💴 土地の値段 — 公示地価2026で見る
このセクションの3点
① 麹町は住宅地の地価データが無く、商業地のみ564万円/㎡（この表で最高）
② 半蔵門の住宅地428万円/㎡と辰巳69万円/㎡で6.2倍の差がある
③ 地価は土地の値段であって、マンションの値段ではない

2026年8月30日時点。ここからは国土数値情報「地価公示」L01-26（東京都2,560地点）から、各駅を最寄りとする標準地を抜き出し、住宅地と商業地に分けて中央値を出した。価格は2026年1月1日時点の1㎡あたりの値である。

564万
麹町の商業地（表内最高）

428万
半蔵門の住宅地（住宅地で最高）

69万
辰巳の住宅地（最安）

6.2倍
半蔵門と辰巳の差

駅 | 住宅地の地点数 | 住宅地の中央値 | 商業地の地点数 | 商業地の中央値

半蔵門 | 2 | 428万円/㎡ | 3 | 452万円/㎡
築地 | 1 | 253万円/㎡ | 3 | 329万円/㎡
渋谷 | 4 | 248万円/㎡ | 13 | 784万円/㎡
水天宮前 | 1 | 190万円/㎡ | 3 | 196万円/㎡
月島 | 4 | 167万円/㎡ | 1 | 232万円/㎡
市ケ谷 | 1 | 157万円/㎡ | 2 | 272万円/㎡

📋 残りの駅の地価（この表の続き） 9駅 開く ▾
駅 | 住宅地の地点数 | 住宅地の中央値 | 商業地の地点数 | 商業地の中央値

後楽園 | 1 | 149万円/㎡ | 1 | 243万円/㎡
天王洲アイル | 1 | 149万円/㎡ | 1 | 217万円/㎡
茗荷谷 | 1 | 143万円/㎡ | 0 | 地点なし
四ツ谷 | 3 | 127万円/㎡ | 2 | 445万円/㎡
四谷三丁目 | 2 | 121万円/㎡ | 2 | 386万円/㎡
江戸川橋 | 2 | 119万円/㎡ | 3 | 139万円/㎡
豊洲 | 1 | 116万円/㎡ | 2 | 245万円/㎡
新宿御苑前 | 1 | 100万円/㎡ | 1 | 230万円/㎡
新大塚 | 3 | 100万円/㎡ | 0 | 地点なし

📋 残り18駅の地価データ 住宅地の中央値が低い駅・住宅地の標準地が無い駅 開く ▾
駅 | 住宅地の地点数 | 住宅地の中央値 | 商業地の地点数 | 商業地の中央値

池袋 | 1 | 97万円/㎡ | 16 | 293万円/㎡
大井町 | 1 | 95万円/㎡ | 3 | 207万円/㎡
護国寺 | 2 | 93万円/㎡ | 2 | 195万円/㎡
清澄白河 | 1 | 84万円/㎡ | 2 | 108万円/㎡
中野坂上 | 3 | 83万円/㎡ | 1 | 289万円/㎡
要町 | 3 | 77万円/㎡ | 2 | 109万円/㎡
南阿佐ケ谷 | 3 | 77万円/㎡ | 1 | 136万円/㎡
東高円寺 | 4 | 72万円/㎡ | 0 | 地点なし
荻窪 | 5 | 70万円/㎡ | 4 | 207万円/㎡
住吉 | 1 | 70万円/㎡ | 1 | 116万円/㎡
辰巳 | 1 | 69万円/㎡ | 0 | 地点なし
新高円寺 | 2 | 68万円/㎡ | 2 | 99万円/㎡
麹町 | 0 | 地点なし | 3 | 564万円/㎡
神保町 | 0 | 地点なし | 5 | 248万円/㎡
新富町 | 0 | 地点なし | 3 | 344万円/㎡
新中野 | 0 | 地点なし | 2 | 177万円/㎡
西新宿 | 0 | 地点なし | 2 | 182万円/㎡
大崎 | 0 | 地点なし | 2 | 397万円/㎡

麹町には住宅地の標準地が1地点も無い
麹町・神保町・新富町・新中野・西新宿・大崎は、その駅を最寄りとする住宅地の標準地がゼロである。麹町は商業地3地点のみで、中央値564万円/㎡。つまり麹町は「住むための土地」として地価が観測されていないエリアである。

土地の値段はマンションの値段ではない
マンションは土地の持ち分が戸数で割られるので、地価がそのまま価格になるわけではない。半蔵門の住宅地428万円/㎡に対し、この記事のTOP15で最も高い㎡単価は141.8万円/㎡（サンクタス文京大塚）。地価は「その場所の希少さ」を見る指標であって、買える価格ではない。

上位候補の駅と地価の対応を見ると、四ツ谷は住宅地127万円/㎡だが商業地445万円/㎡で3.5倍の開きがある。また辰巳69万円/㎡と荻窪70万円/㎡はほぼ同じだが、辰巳は麹町まで16分、荻窪は四ツ谷まで18分である。

→ 買う物件の目星がついたら、次は誰に問い合わせるかである。第12章は不動産会社の話になる。

## 🏢 どこの不動産会社に相談するか
このセクションの3点
① 電話をかけるのは3件。5,000万円台の1位だけ掲載会社がアットホーム上で確認できず、物件ページを開いて確認する
② TOP15全15件の掲載会社と媒介の種類を一覧にした。1社しか出していない物件と、複数社が出している物件が混在する
③ 電話は2段階。まず玄関までの導線とエレベーターの停止階を聞き、通ったものだけ管理組合の書類を聞く

まずこの3件に電話する。価格帯ごとの1位を選んだ。5,000万円台の1位はアットホーム上で掲載会社が取得できなかったので、物件ページを開いて確認する。6,000万円台の1位は東急リバブル(株) 錦糸町センター、7,000万円台の1位は三井のリハウス池袋センターが掲載している。
5,000万円台の1位だけは、検索結果の一覧に掲載会社が出てこなかったので、物件ページを直接開いて確認した。センチュリー21スミカ・クリエイト（東京都知事免許（6）第76661号・取引態様は媒介・情報公開日 2026年5月）である。

帯 | 物件 | 価格と面積 | 駅と職場 | 掲載会社 | 掲載に書かれた取引態様 | 物件ページ

5,000万円台 | セブンスターマンション第２日本橋 4階 2DK | 5,918万・45.36㎡ | 水天宮前 徒歩1分／職場23分 | センチュリー21スミカ・クリエイト（東京都知事免許（6）第76661号） | 媒介 | 物件ページ
6,000万円台 | クラウンマンション 6階 2SLDK | 6,980万・87.11㎡ | 住吉 徒歩4分／職場32分 | 東急リバブル(株) 錦糸町センター | 専任媒介 | 物件ページ
7,000万円台 | トーカングランドマンション音羽 4階 2LDK | 7,480万・60.02㎡ | 護国寺 徒歩1分／職場13分 | 三井のリハウス池袋センター（三井不動産リアルティ(株)） | 専任媒介 | 物件ページ

電話で最初に聞く3つ
①今も販売中か。②道路から住戸の玄関まで、階段を1段も通らずに行けるか。③エレベーターは全階に停まるか（踊り場で半階ずれていないか）。78歳の父が10年後も住む前提なので、この3つを通らない物件は価格も広さも見る意味がない。

通ったあとに聞く4つ
①長期修繕計画の有無と更新日。②修繕積立金の残高と滞納の有無。③一時金の徴収予定。④耐震診断・配管更新の履歴。この4つは管理組合の書類を見ないと分からないので、電話では「資料はもらえますか」と聞く。

ここから先は、TOP15全15件について2026年8月30日時点でアットホームの検索結果に出ていた掲載会社を、順位順にそのまま並べる。媒介契約の種類（専任か一般か）は掲載情報に記載があるものだけで、1件ずつ電話で確認したわけではない。

11件
TOP15のうち掲載が1社だけ

4件
複数社が掲載している

15社
13位 御苑ハイムに掲載する会社数

4件
東宝ハウス東京が出している数

順位 | 物件 | 掲載会社 | 掲載に書かれた取引態様 | 物件ページ

1 | クラウンマンション 6階 2SLDK | 東急リバブル(株) 錦糸町センター | 専任媒介 | 物件ページ
2 | トーカングランドマンション音羽 4階 2LDK | 三井のリハウス池袋センター | 専任媒介 | 物件ページ
3 | 高円寺サマリヤマンション 8階 3LDK | 東信興業(株) | 専任媒介 | 物件ページ
4 | 富士見ハイム北（N）棟 5階 2LDK | (株)東宝ハウス東京 ほか9社 | 一般媒介 | 物件ページ
5 | 東和ビル 6階 2LDK | (株)東宝ハウス東京 ほか6社 | 一般媒介 | 物件ページ
6 | エントピア第一荻窪 2階 3LDK | 昭和建物(株) | 媒介 | 物件ページ
7 | パークハイツ築地 4階 2SLDK | 東急リバブル(株) 品川センター | 媒介 | 物件ページ
8 | モアグランデ池袋西 2階 2LDK | (株)大京穴吹不動産 池袋店 | 専任媒介 | 物件ページ
9 | ワールドパレス池袋立教通り 3階 2LDK | 野村の仲介プラス 池袋営業部 | 専任媒介 | 物件ページ
10 | 音羽サンハイツ 12階 2LDK | (株)マイプレイス ほか2社 | 売主／媒介 | 物件ページ
11 | リュエル・サーラ中野中央 2階 2LDK | 野村の仲介プラス 武蔵浦和センター | 専任媒介 | 物件ページ
12 | 小田急駿河台マンション 8階 3LDK | 東急リバブル(株) 御茶ノ水センター | 専任媒介 | 物件ページ
13 | 御苑ハイム 4階 2LDK | 野村の仲介プラス 飯田橋センター ほか14社 | 一般媒介 | 物件ページ
14 | ユニーブル西荻窪Ⅱ 1階 3LDK | 住友不動産ステップ(株) 吉祥寺営業センター | 専任媒介 | 物件ページ
15 | フェイム池袋西 9階 2LDK | 東急リバブル(株) 池袋センター | 一般媒介 | 物件ページ

1社しか掲載していない物件は、アットホームで確認できる窓口がその1社だけという意味
TOP15のうち11件は掲載会社が1社だけで、アットホームで確認できた問い合わせ窓口はその1社だけである。ただしこれはアットホーム上で確認できたのが1社だけ、という意味であって、売主直販や他社からの紹介、掲載が切れているだけの可能性は残る。断定はしない。

ここで断っておく。掲載している会社が1社か複数かだけでは、媒介契約の種類は決められない。専任媒介でも、レインズを通して他社が掲載したり紹介したりすることはある。だから「1社だけ＝専任」「複数社＝一般」とは読まないこと。この記事が書いている取引態様は、その掲載自体に書かれていた表記をそのまま写したものである。
そのうえで、契約の型は3種類しかないので、電話で確認するときのために並べておく。

種類 | 売主が他社にも頼めるか | レインズ登録 | 買い手側から見てどうか

専任媒介 | 頼めない（1社限定） | 義務あり | 窓口は基本その1社。他社の物件は紹介されにくい
専属専任媒介 | 頼めない。売主が自分で買主を見つけても仲介を通す必要がある | 義務あり | 窓口はその1社のみ。もっとも縛りが強い
一般媒介 | 複数社に同時に頼める | 登録は任意 | どこに聞いても同じ物件が出ることがある

複数社が出している物件は、どこに聞いても同じ物件 — だが対応は同じではない
御苑ハイム（15社）・豊栄荻窪ステーションプラザ（10社）・富士見ハイム北（N）棟（10社）は一般媒介で、多数の会社が同じ物件を掲載している。物件は同じだが、内見の段取り・資料の出し方・折衝は会社ごとに違う。

ここから先はこの章の使い方と、この章が保証していないことである。

★5,000万円台の1位の連絡先は、物件ページを開いて取った
この記事の掲載会社は、検索結果の一覧に出てくる会社名を集めたものである。セブンスターマンション第２日本橋だけは一覧に会社名が出ず、物件ページを直接開いて確認した。
センチュリー21スミカ・クリエイト。東京都知事免許（6）第76661号。取引態様は媒介。情報公開日は2026年5月。電話番号は物件ページに出ているので、そこから発信すること（この記事には番号を転記しない。掲載が入れ替わると番号も変わるため）。

★この章の限界
媒介契約の種類はアットホームの掲載情報から読んだもので、電話で確認していない。掲載は入れ替わるので、今日この会社が出していても明日は違うことがある。会社の良し悪しをこの記事は判定していない。この章は購入を推奨するものではない。

→ 次の第13章では、安い物件が安い理由を4つに分けて名前をつける。

## ⚠️ 安い物件には理由がある — 借地・旧耐震・1階・積立不足
このセクションの3点
① 同じ7,000万円台でも、麹町0分・後楽園6分・表参道7分に集中する4部屋は、旧法地上権という別の土地の権利を負っている
② 153部屋には45年以上前に建てられたものが多く含まれ、耐震基準がどちらかは建物ごとに確認申請の日付で決まる
③ 広さが取れている物件には、同じ建物の上層階より安い1階・地下1階の部屋が多く含まれている

前章までで「中心に届く」と書いた。麹町から歩ける2LDKも、四ツ谷・市ケ谷から歩ける物件も、たしかに7,000万円台に実在する。だが届いている物件には、共通して理由がある。同じ7,000万円でも、何を諦めているかが違う。この章では153部屋の中から、価格が安くなっている3つの理由を1件ずつ確認する。

4部屋
6,000〜7,500万の153部屋中の借地

2031年
麹町の物件の借地期間の満了（12月12日まで）

5,140円
その地代（月）

149部屋
所有権の数

土地の権利が2種類ある
マンションを買うとき、土地の権利には大きく2種類ある。所有権は建物と一緒に土地の持ち分も買う、いちばん一般的な形。もう一つが旧法地上権で、建物は買うが土地は買わず、地主から借りる。毎月地代を払い、あらかじめ決まった借地期間の満了が来る。今回の153部屋のうち4部屋がこれにあたる。
この4部屋はいずれも「旧法」、つまり戦前からの借地法にもとづく地上権で、更新は原則できるとされるが、更新のタイミングで更新料が発生しうる。住宅ローンを組む際に地主の承諾が必要になること、将来売るときに買い手が所有権の物件より限られることは、実際に検討する際に必ず押さえておきたい点である。ここから先の法律・制度の細部は物件と時期によって変わるため、契約前に必ず不動産会社と金融機関に確認すること。

分 | 駅と徒歩 | 価格 | 面積 | 間取 | 築年 | 土地権利 | 借地期間 | 地代 | 物件名

0分 | 麹町 徒歩7分 | 6,799万円 | 50.74㎡ | 2LDK | 53年 | 旧法地上権 | 2031年12月12日まで | 5,140円/月 | ヴィラロイヤル平河
6分 | 後楽園 徒歩2分 | 6,499万円 | 58.81㎡ | 3LDK | 47年 | 旧法地上権 | 2036年9月1日まで | 記載なし | 小石川ハイム
6分 | 後楽園 徒歩2分 | 6,999万円 | 58.81㎡ | 3LDK | 47年 | 旧法地上権 | 2036年9月1日まで | 記載なし | 小石川ハイム
7分 | 表参道 徒歩11分 | 7,480万円 | 64.31㎡ | 2LDK | 54年 | 旧法地上権 | 期限の記載なし | 記載なし | メゾン青山

⚖️ この記事の判定の判定 借地は「避ける」でも「お得」でもない。期限で決まる
借地かどうかで白黒はつかない。決め手は借地期間の残りと、更新の条件が書面で確認できるかどうかである。この記事で見つかった4部屋は、残り期間がまるで違う。

- ヴィラロイヤル平河（麹町・半蔵門）は借地期間が2031年12月12日まで。2026年8月30日から数えて残り約5年3か月しかない

- 小石川ハイム（後楽園）は2036年9月1日までで、残り約10年。同じ借地でも倍近い差がある

- メゾン青山（表参道）は借地期間がアットホームの物件概要に記載されていなかった。記載が無い＝短いという意味ではないが、確認せずに進めない

- 見送る側に倒すのは、①更新の可否と更新料の額が書面で確認できない ②金融機関が住宅ローンの対象にしない ③地主の承諾が取れない、のどれかに当たったとき

なぜ「安いから危ない」と言い切らないのか
旧法地上権は、旧借地法の下で設定された権利である。一般に、この時期の借地権は借主の側が更新について強く保護されているとされ、期間が来たら必ず出ていくという性質のものではない。ただし更新料の扱い、地主の承諾、住宅ローンの可否は物件ごと・金融機関ごとに違う。この記事は登記も契約書も見ていないので、個別の可否は判定できない。
言えるのは1つだけである。借地の物件は、価格が安い理由がはっきりしている代わりに、確認しなければならないことが所有権より多い。その確認を飛ばして「安い」とだけ受け取ると、出口で売れない側に回る。不動産会社と金融機関の両方に、契約前ではなく見に行く前に当てること。

この4部屋は近い側に集中している。麹町0分、後楽園6分が2部屋、表参道7分。つまり「中心部で7,000万円に収まっている物件」ほど、旧法地上権である割合が高い。ただしこの記事の153部屋のうち借地は4部屋しかないため、統計として何%が借地かを一般化することはできない。あくまでこの153部屋の中での傾向として記録しておく。

築年で分かる、もうひとつの線
1981年6月、建築基準法の耐震基準が変わった。いわゆる新耐震基準である。2026年時点で築45年より古い建物は、この基準が変わる前の旧い基準で確認申請された可能性が高い。153部屋のうち築年が分かるのは147部屋で、そのうち築30年以上が125部屋ある。さらに、1981年（昭和56年）以前に竣工した建物は71部屋ある。
ただし、個別の建物が新耐震か旧耐震かは、建物ごとの確認申請日で決まるものであり、築年数だけでは断定できない。実際に検討する際は、耐震診断や耐震補強工事の実施履歴を物件ごとに確認すること。

構造 | 部屋数 | 説明

SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造） | 88 | 鉄骨の周りを鉄筋コンクリートで覆う工法。強度が高く、高層マンションに多く使われる
RC（鉄筋コンクリート造） | 60 | 鉄筋とコンクリートを組み合わせた最も一般的な工法。中低層マンションの主流
鉄骨造 | 4 | 鋼材の骨組みが中心の工法。軽量だが、遮音性ではRC・SRCに劣るとされる
WRC造（壁式鉄筋コンクリート造） | 1 | 柱を作らず、壁面そのもので建物を支える工法。主に低層マンションで採用される

3つ目の理由は階。辰巳10分のＡ－フロントステージメイツＴＡＴＳＵＭＩ（6,900万円・70.04㎡・3LDK）は11階建の1階。江戸川橋8分のライオンズマンション神楽坂第二（6,498万円・51.03㎡）は5階建の1階。荻窪15分のレクシオ荻窪は同じ棟の1階が2部屋出ている（7,080万円と7,280万円、どちらも58.39㎡）。半蔵門線・住吉16分のライオンズアーバンシティ東陽町（6,999万円・58.54㎡・3LDK）も7階建の1階である。
1階は同じ建物の上層階より安いのが普通で、面積が広く取れている物件はここに集まりやすい。眺望や防犯、湿気の感じ方は上層階と異なるため、内見時に必ず確認したい。

だから、どうするか
構造や築年そのものを買う人が選べるわけではない。使えるのは順番である。
①その部屋の土地権利を先に見る。所有権なら次へ進む。借地なら、借地期間の残りと更新の条件を聞くまで検討を止める。②次に築年を見る。1981年6月より前に確認申請された可能性がある建物なら、耐震診断や補強をしているかを管理組合の資料で確認する。③最後に階を見る。1階が安いのは相場どおりなので、安さの理由が階だけなら気にしなくてよい。安さの理由が①や②なら、そこは値段ではなく条件の問題である。
構造（SRC・RC・鉄骨造）は、この3つのどれよりも優先度が低い。今回の153部屋は148部屋がRCかSRCで、ほとんど差がつかなかったからである。

★5,000万円台を調べたら、罠が2つ出た
この記事はもともと6,000万円以上しか見ていなかった。依頼者に言われて5,000万円台を取り直したら、上位2件が両方とも罠だった。
1つ目。市ヶ谷見附ハイム（5,680万円・62.58㎡・市ケ谷徒歩3分）は旧法地上権だった。職場まで6分は今回の全124件で最短で、価格も希望どおりの5,000万円台。数字だけ見れば文句なしの1位である。だが土地は所有権ではない。永住の足切りに引っかかるので除外した。この建物は5つの掲載があり、全部落ちている。
2つ目。墨田区江東橋4丁目（5,200万円・46.28㎡・築26年・錦糸町徒歩6分）は、修繕積立金が月1,680円だった。面積で割ると36円/㎡・月で、国土交通省のガイドラインの下限170円の5分の1をわずかに上回るだけである。今回集めた全データで最も薄い。築26年でこの水準は、値上げか一時金が必要になる可能性を示す。ただし長期修繕計画・積立残高・修繕履歴を確認していないので、実際に来るとまでは言えないである。
どちらも物件詳細ページを1件ずつ開くまで分からなかった。検索結果の一覧には、土地権利も修繕積立金も出ていない。

物件 | 価格 | 数字の上では | 実際は

市ヶ谷見附ハイム 7階 | 5,680万 | 職場まで6分で全124件の最短。5,000万円台 | 旧法地上権。土地は所有権ではない
墨田区江東橋4丁目 8階 | 5,200万 | 築26年で安い。職場まで37分 | 修繕積立金36円/㎡・月。国交省の下限の約4.7分の1

★ただし1階は、父を前提にすると評価が反転する
この章では1階を弱点として書いてきた。日照・湿気・防犯・浸水である。だが78歳の父が88歳になる前提では、1階は強みに変わる。エレベーターが止まっても、故障しても、修繕で使えない期間があっても、階段を1段も使わない。
それでも第4章の採点で1階を無条件に100点にはしていない。江東区・墨田区・江戸川区・荒川区・足立区・葛飾区の1階は80点に下げてある。浸水と内水氾濫、湿気、道路から玄関までの段差が残るからである。1階は「階段が消える代わりに、別のものを買う」選択である。

→ 罠が分かったところで、この順位が崩れる条件を見る。第14章は、そもそも私が測っていないものの一覧である。

7/7　🚧 この答えが覆る条件と、測れないもの

## 🚧 この答えが覆る条件と、測れないもの
このセクションの3点
① このデータは2026年8月30日の在庫スナップショットで、1週間で中身が変わる
② 測っていないものが11項目ある。金利・修繕積立金の残高・災害リスクなどはこの記事に含まれない
③ アットホーム1サイトだけを見ている。SUUMO・HOMESでは在庫が一致しない

この記事は在庫のスナップショットである。前2本が扱った成約は「過去1年の平均」だが、今回の売出は今日の一時点にすぎない。掲載は毎日入れ替わり、今日出ている部屋が明日には無くなり、新しい部屋が出ることもある。

1日
このデータの取得日数

350部屋
6,000〜7,500万で数えた実数

153部屋
同じ帯で条件を満たした数

11項目
測れていないものの数

項目 | このデータで測れていないこと | なぜ効くか

①在庫の入れ替わり | 明日には無い部屋、新しく出る部屋 | 今日の153部屋という数自体が数日で変わる
②価格改定の履歴 | いくらから今の価格まで下げたのか | 値下げ済みか、これから下がるかで交渉の余地が違う
③売主が売り出した本当の日 | 情報公開日は掲載日で、売り出し開始日の下限にすぎない | 滞留の実際の長さを過小評価している可能性がある
④住宅ローンの可否と金利 | 審査結果、適用金利 | 予算7,000万円が実際に借りられるかは未確認
⑤修繕積立金の残高と長期修繕計画 | 積立金がいくら貯まっているか、値上げ予定があるか | 残高不足だと将来の一時金負担につながる

📋 測れていないもの 全部 残り6項目 開く ▾
項目 | このデータで測れていないこと | なぜ効くか

⑥管理組合の健全性・滞納 | 滞納世帯の有無、総会の議事録 | 管理不全は資産価値に直結する
⑦耐震診断の有無と結果 | 診断済みか、結果は適合か | 築古物件のうち診断済みかどうかは個別に確認していない
⑧水害・液状化などの地盤リスク | この記事は災害リスクを一切見ていない | 立地選びの重要な軸が抜けている
⑨室内の状態・リフォーム要否 | 内装・設備の劣化度 | 価格の妥当性は現地を見ないと判断できない
⑩日照・騒音・眺望 | 周辺環境 | データからは分からず現地確認が必要
⑪アットホーム以外にしか出ていない物件 | SUUMO・HOMES・レインズ非公開分 | 3サイトで在庫は完全には一致しない

金利が動くと、7,000万円という前提が動く
前の記事で使った試算では、借入7,000万円・35年・元利均等・ボーナス返済なしの条件で、適用金利が1ポイント上がると同じ月返済額で借りられるのは約6,101万円になる（−12.8%）。
これは機械的なストレス試算であり、諸費用も審査条件も含まない。

この記事はアットホーム1サイトだけを見ている。依頼者はSUUMOとHOMESも見ている。3サイトで在庫は完全には一致しない。この記事の350部屋は「アットホームに出ていた分」である。

このランキングが「一次候補」でしかない理由
採点方式を Codex に検証させたとき、最後にこう言われた。「現状の候補は一次候補であって、最終順位にはできない」。理由は下の6点で、いずれもこの記事では取得していない。

取得していないもの | なぜ順位が変わりうるか

所在地の座標から全駅への距離を自分で出していない | 交通欄は掲載者が選んだ数駅にすぎず、正しい最寄駅を網羅しない。近い駅を見落としている物件がありうる
4つの目的地への時間のうち最短しか使っていない | 平均や最大を併記していないので、1つの目的地に近い物件へ順位が偏る
長期修繕計画・積立金の残高・滞納額・値上げ予定 | 毎月の積立額だけでは、その建物の財政が健全かは判定できない。残高が薄ければ一時金が来る
耐震診断・耐震改修の履歴 | 築年は建築確認日の代理にすぎない。同じ築年でも診断済みと未診断では別物である
ハザード（洪水・内水・液状化・崖） | この記事は災害リスクを一切見ていない。前の2本では東京都の地域危険度を使ったが、今回は使っていない
総戸数あたりの修繕負担 | 小規模な建物ほど、大規模修繕費が1戸あたり重くなりやすい

★職場までの時間にも、まだ入っていないものがある
この記事の「職場まで◯分」は、物件から最寄駅までの徒歩 ＋ 乗車時間 ＋ 降りてから職場までの徒歩を足しただけである。Codexに検証させたとき、この単純加算の落とし穴を指摘された。
入っていないのは、乗換時間・待ち時間・駅構内の移動・混雑・徒歩の速度・列車の本数である。「徒歩1分」と書かれていても、玄関を出てからホームに立つまでが1分ではない。改札からホームまでの距離も、駅によってまるで違う。
したがってここに書いた分数は、同じ条件で並べるための物差しであって、実際にかかる時間ではない。上位の物件は、朝の同じ時間に一度自分で通ってみるべきである。

築年だけで建物のリスクを代表させていない、とは言えない
現行の採点で築年に置いた重みは10%だけである（最初の案では25%だった）。それでも、Codexの指摘どおり築年数だけで建物のリスクは代表できない。
本当に効くのは、新耐震かどうか（建築確認が1981年6月1日以降かどうか）、長期修繕計画があるか、大規模修繕をいつやったか、積立金の残高と滞納、給排水管を更新したか、管理組合が機能しているか、である。この記事はそのどれも取得していない。取れたのは築年月と、毎月の積立額だけである。
だからこの順位は一次候補であって、最終順位ではない。

ここから先は、父を前提にしたことで新しく増えた「測れていないもの」である。軸を組み替えると、測れていないものも入れ替わる。

★父を前提にしたことで、測れていないものが増えた
Codexの指摘である。エレベーターがあるかどうかだけでは、バリアフリーは測れない。共用部の入口に段差はないか、エントランスから住戸まで一度も階段を通らずに行けるか、エレベーターが停まるのが半階ずれた踊り場ではないか、玄関から道路までにスロープがあるか。これらはアットホームの物件概要にはほとんど載っていない。現地で見るしかない。
もうひとつ。修繕積立金は金額だけでは評価できない。国交省のガイドラインの幅に入っていても、長期修繕計画が更新されていなければ意味がない。積立金の残高、直近の大規模修繕がいつだったか、次の予定はいつか、一時金の徴収予定があるか。この4つは管理組合の書類を見ないと分からない。

→ 最後に、私がこの記事で何を間違えたかを記録しておく。第15章は言い訳をしない章にする。

## 🪞 私の誤りと限界
このセクションの3点
① 依頼者から「あなたが引っ張ったデータと、私がSUUMOやHOMESで見ているデータに乖離がある」と指摘され、この記事を作った
② 指摘は正しかった。麹町で7,000万円で買える広さは25.1㎡ではなく、50.74㎡の2LDKが実在した
③ 築30年以上を許すなら麹町・四ツ谷・市ケ谷に届く。築30年未満なら中心10分以内はゼロ

2.02倍
麹町の面積が前2本とずれた倍率

50.74㎡
実物。前2本の理論値は25.1㎡だった

70.04㎡
辰巳。私の60㎡足切りで落としていた

徒歩3分
ヴィラロイヤル平河の最寄りは半蔵門

依頼者から「あなたが引っ張ったデータと、私がSUUMOやHOMESで見ているデータに乖離がある」と指摘され、この記事を作った。指摘は正しかった。

項目 | 前2本で書いたこと | 今回わかったこと

麹町で7,000万円で買える広さ | 25.1㎡（1K相当） | 50.74㎡の2LDKが6,799万円で売りに出ていた。2.02倍のずれ
面積の出し方 | 7,000万円÷駅の平均成約㎡単価 | 平均には新しく狭く駅近の高い部屋が入る。予算で買えるのは安い帯なので、平均で割ると外れる
足切り | 60㎡以上 | 依頼者の条件は45㎡以上・2DK可だった。60㎡足切りは依頼と違っていた
辰巳の扱い | 7,000万で55.6㎡＝60㎡足切りで落選 | 実際は6,900万で70.04㎡の3LDKが出ていた。私の方法のせいで条件に合う駅が落ちていた
最寄駅の取り方 | 路線検索の表示駅で集計 | ヴィラロイヤル平河は麹町徒歩7分と記録したが、実際は半蔵門徒歩3分が最短だった。近さを過小評価していた

それでも前2本を消さない理由
成約は「実際に売れた価格」、売出は「まだ売れていない価格」で、別のものを測っている。相場を知るには成約、買える物件を探すには売出。
前2本を消さず、方法の違いを明示して併記する。

番号 | 限界 | 影響

① | アットホーム1サイトのみ | SUUMO・HOMES・レインズ非公開分は含まれない
② | 3路線のみ（都営新宿線・南北線・JR総武線は見ていない） | 前2本ではこれらも候補にしていた
③ | 1日のスナップショット | 在庫は数日で変わる
④ | 重複の束ね方は所在地・面積・価格・間取り・階の一致で機械的に行った | 同じ建物の別部屋を1つにまとめてしまった可能性と、同じ部屋を別々に数えた可能性の両方がある
⑤ | 情報公開日は掲載日 | 売出開始日の下限にすぎない

📋 この記事の限界 全部 残り5項目 開く ▾
番号 | 限界 | 影響

⑥ | 土地権利と建物構造は各部屋の代表1掲載からのみ取得 | 他の掲載社の記載と食い違う可能性がある
⑦ | 売出と成約の比較は駅によってn=1 | 駅の代表値にならない
⑧ | 価格改定の履歴を取得していない | 値下げ済みか、これから下がるかが分からない
⑨ | 室内も現地も見ていない | 写真と数値だけの判断
⑩ | 災害リスクを一切見ていない | 前2本では東京都の地域危険度を使っていたが、今回は使っていない

答えは2つ。築30年以上を許すなら麹町・四ツ谷・市ケ谷に届く。築30年未満なら中心10分以内はゼロで、護国寺11分か辰巳16分になる。
在庫は動くので、この記事は探し方の型として使い、物件そのものは最新の状況を確認すること。購入推奨ではない。

★ランキングを作る過程で、さらに5つ間違えた
この記事にランキングを足すとき、私はもう一度やり直している。最初に出したランキングは全部作り直した。

# | 何を間違えたか | 何が起きたか | どう直したか

1 | 駅の突き合わせを、検索カードに出ていた1駅だけでやっていた | 物件詳細ページを見ると最寄りが別の駅であることがある。153部屋を監査したら51部屋が該当した | 詳細ページの交通欄を取り直し、上位20件は1件ずつ実ページで検証した
2 | 所要時間の表そのものが間違っていた | 「春日」を丸ノ内線の駅として四ツ谷まで15分と記録していた。春日は都営三田線・大江戸線で、丸ノ内線は隣の後楽園である | 春日を表から削除した。これで練馬区貫井の物件が候補から外れた
3 | 練馬区の物件が1位になっていた | ヴェレーナ練馬ぬくいの森（練馬区貫井4丁目・築3年）。アットホームの交通欄が「都営大江戸線 春日駅 徒歩19分」となっていたが、実際の最寄りは西武池袋線 富士見台 徒歩14分で、3路線では乗換なしに行けない | 母集団から外した
4 | 毎月の固定費を「安いほど良い」で採点していた | 修繕積立金は薄いほど危ないのに、安いほど高得点にしていた。その結果、積立114円/㎡・月の物件を3位、100円/㎡・月の物件を1位に置いた | 国土交通省のガイドラインの幅（20階未満で170〜430円/㎡・月）に入っているかで採点し直した
5 | 「築45年未満＝新耐震」として足切りしようとした | 新耐震は1981年6月1日以降の建築確認で決まり、竣工年月では判定できない | 築年での足切りをやめ、減点として扱うことにした

詳細ページから抜いたデータが汚染されていた
物件詳細ページから「上位3駅」を機械的に抜いたデータを、一度は所要時間の判定に使おうとした。だがそれはページ下部の「おすすめの物件」を拾っていた。辰巳の物件に「豊洲 徒歩5分」（実際は徒歩22分）、杉並区の物件に「京王線／調布 2分」が入っていた。
このデータは捨てた。取り直した交通欄と、上位20件の実ページ検証だけを使っている。

Codexに投げて、崩された点
採点方式を Codex（GPT-5.6）に検証させたところ、7点のうち5点で私の設計が崩れた。うち4点はそのまま反映している（積立金の扱い、㎡単価の二重評価、築年での足切り、母集団の作り方）。
反映しきれなかったのは2点で、所在地を座標にして全駅への距離を自分で出すことと、4つの目的地への時間を平均や最大でも見ることである。どちらも未実施で、限界として次の章に書いた。

誤りの中身は以上である。最後に、この記事の数字がどこまで確かなのかを書いておく。

★ランキングを作り直す過程で、さらに間違えた
この記事は依頼者とのやりとりの中で3回作り直している。そのたびに自分の誤りが出た。番号を飛ばさずに記録する。

📋 ランキングを作る過程で間違えた5件 5件 開く ▾
# | 何を間違えたか | 何が起きたか | どう直したか

1 | 検索の価格の下限を、勝手に6,000万円にしていた | 依頼者は予算の下限を一度も指示していない。「5,000万円台だと嬉しい」と言われて初めて気づいた。3路線で365掲載＝実質154部屋がまるごと抜けていた | 5,000万〜6,000万を取り直し、母集団を124件にした
2 | 「近さ」を駅までの距離で測っていた | 職場が麹町駅徒歩1分だと分かった時点で、駅までの近さは意味を失った。麹町経由なら降りて1分だが、四ツ谷・半蔵門は10分、市ヶ谷は12分かかる | 職場までのドアtoドアに変えた。順位は最大16位動いた
3 | 「今より何分短縮するか」で採点しようとした | 基準点（武蔵小杉から41分）の遅さが物件の評価に混入する。短縮幅で採点すると、職場まで26分の物件が10分の物件より上に来てしまう | 短縮幅は説明にだけ使い、点数には入れないことにした。Codexもこの判断を支持した
4 | 近さ30%・築年20%で採点していた | 依頼者に「通勤も築年数も重要」と言われ、Codexにも「永住前提では近さに寄りすぎ」と指摘された | 近さ25%・築年25%の同率にした。ただしこの中間案も廃棄した（後述のとおり、通勤しているのは息子ではなく78歳の父だと分かったため）
5 | 5,000万円台の1位を、詳細を見ずに出しかけた | 市ヶ谷見附ハイム（職場まで6分・5,680万）を1位として提示する直前に土地権利を確認したら、旧法地上権だった | 除外した。この建物の5掲載すべてが落ちた

この記事の数字が、どこまで確かか
6,000万円以上の91件は、物件詳細ページを1件ずつ開いて管理費・修繕積立金・土地権利・取引態様・情報公開日を確認している。上位20件はさらに交通欄まで実ページで検証した。
5,000万円台の33件は、上位12件しか詳細を開いていない。残りは検索結果の一覧に出ている項目（価格・面積・間取り・築年月・階・所在地・最寄駅）だけである。土地権利と修繕積立金が未確認の物件が混じっている。表では「積立未確認」と書いた。
アットホームは連続してアクセスすると遮断される。curlは約30件、ブラウザ内の取得は約100件で止まった。1件ずつ開けば通るが、5,000万円台で条件を通った92部屋をすべて開くには時間がかかる。そこで、上位に来たものから順に確認する方針にした。

★いちばん大きい誤り：通勤を縮めたいのは本人だと思い込んでいた
この記事は最初、職場までのドアtoドアを25%にして採点していた。依頼者本人が毎日通勤していると思っていたからである。
実際に週5で武蔵小杉から四谷まで通っているのは78歳の父で、依頼者本人は在宅寄りだった。しかも買い替えの動機は「父が5年後・10年後も通えるか分からない」ことだった。つまり10年後には終わっているかもしれない通勤に、最大の重みを割いていた。動機と軸が真逆を向いていた。
この誤りは私が自分で見つけたのではなく、依頼者が父の年齢と通勤と階段を後から教えてくれたことで出た。私は最初にそれを聞いていない。誰がその家に住み、誰が毎日そこから出ていくのかを、私は最初に確認しなかった。これがこの記事でいちばん大きい誤りである。
直したのは重みだけではない。駅までの徒歩という軸そのものが最初の採点には無かった。職場までのドアtoドアの中に埋もれていて、独立した軸として見ていなかった。

ここまでが、前の2本の記事に対する訂正である。ここから先は、この記事そのものを作っている最中に私が壊したものを書く。

★父を前提に作り直したあと、Codexに3回・高校生に5回読ませて、さらに14件間違えていた
78歳の父を前提にランキングを組み替えたあと、Codexに3回投げて、1回目と2回目は「不可」だった。出た誤りを全部書いておく。
私の誤りだったもの。①「6,000万〜7,500万の91件＋5,000万台の62件＝124件」と書いていたが91＋62は153で、正しくは91＋33。掲載件数・部屋数・建物数の3つを混ぜていた②駅まで徒歩5分以内を21件と書いていたが数え直すと23件③エレベーターの記載ありを82件と書いていたが81件（81＋記載なし8＝照会89で合う）④「153部屋のうち築30年以上の36部屋」は成立しない。正しくは築年が分かる147部屋のうち125部屋⑤「170円の5分の1以下」は170÷5＝34なので算数が違う。36円は約4.7分の1⑥護国寺の物件を「全帯の通勤最短」と書いたが、それは7,000万円台の最短で、全帯最短はホワイトレジデンスの7分⑦第9章の本文が廃棄したはずの旧6軸を現行の方法として説明していた⑧第12章の不動産会社がまるごと旧ランキングのままだった⑨掲載社数から媒介契約の種類を断定していた（専任媒介でもレインズ経由で他社が掲載しうる）⑩第14章の「350部屋」「153部屋」に価格帯の限定を書いていなかった⑪「1階の物件は21件のうち0件」の21が古い数字のまま残っていた。
私が自分の修正で壊したもの。⑫修正スクリプトを二重に流し、同じ段落・同じ注記がそのまま2〜3回並んだ。これは高校生2人が「壊れているのかと思った」と書いて初めて気づいた。機械検証は全部PASSしていた⑬用語カードを増やしたあと、同じ文言のsubheadingが重複判定で消えて表が3連続になった⑭第15章に何を指すのか説明していない「62件」が残っていた（3回目の高校生が見つけた）。
Codexに指摘されて弱めたもの。「乗車中は座れる」→朝に座れるかは調べていない。「値上げか一時金がいずれ来る」→長期修繕計画・残高・修繕履歴が未確認なので断定できない。「7階建52戸ならエレベーターが無いとは考えにくい」→建物の規模から推測しない、記載が無いものは全部未確認。「唯一の中間」→「築20年以内かつ職場まで25分以内は124件中1件」と条件式を併記した。
Codexに「加点する軸ではなく通過条件にすべきだ」と言われて構造を変えた点。バリアフリー（入口の段差、半階ずれたエレベーター、住戸内の段差、廊下幅）と、修繕積立金（残高・滞納・長期修繕計画・一時金の予定）は、点数に足しても精密に見えるだけである。電話と内見で通るまでは暫定順位だと表示することにした。
5,000万円台の1位だけ、掲載会社が検索結果に出なかった。Codexに「電話先が3件そろっていない」と指摘されたので、物件ページを直接開いて取った（センチュリー21スミカ・クリエイト）。
高校生レビューは38点・42点 →（修正）→ 40点・44点 →（修正）→ 54点と動いた。3回とも同じことを言われたのは「同じ形の表が何度も出る」「専門用語がその場で説明されない」「間違いの話が何度も出てくる」の3つで、そこだけ直した。3回とも「面白い」と言われたのは、麹町を平均で割ると25.1㎡なのに実物は50.74㎡だったという2倍のズレと、1階の評価が父を前提にすると反転することの2つで、これは削らずに厚くした。

→ 全15章はここで終わる。動くのは3つだけ。①第4章の15項目のうち、借地かどうか・エレベーターの有無・住戸まで階段を通らずに行けるかの3つを先に電話で聞く ②通過した物件を、第3章の自分の予算帯のランキングから3件選ぶ ③第12章の会社に問い合わせて見に行く。在庫は動くので、最新の販売状況は必ず自分で確認すること。