🏙️ 麹町・市ヶ谷・銀座に住むか、20分で通うか — 2つのAIが別々に採点した18駅ランキング

この記事の答えは2つある。1つ目は「麹町・市ヶ谷・銀座など中心部に住む」答えA、2つ目は「乗換なし20分圏の18駅から通う」答えBである。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29 駅別中古マンション成約状況 2025年度版（pdftotext -layoutでパース）。銀座・銀座一丁目・永田町・赤坂見附は成約が1桁台のため、面積・上昇率は参考値であり順位づけには使わない。

この記事は一度、Claudeの集計ミスで面積が全部ずれていたものを、Codexの指摘で全面的に作り直している（詳細は第7章と第10章）。

出典: 所要時間はYahoo!路線情報 平日8:00発・乗換0回の実測（134区間）。到着駅は麹町・市ケ谷・四ツ谷が混在しているため、駅によって基準が異なる点に注意。危険度は東京都「地域危険度測定調査」第9回（駅徒歩圏で最も悪いランクを採用。地震のみを対象とした指標であり、駅の代表値ではなく探索時の警戒指標として使う）。4年上昇・超過上昇率はレインズ「季報Market Watch」表29の2021年度版・2025年度版を比較し、両年とも成約20件以上の589駅・中央値+24.2%を基準にした。信頼度はA=両年とも40件以上かつ築年変化が±3年未満、B=25件以上かつ±6年未満、C=それ以外。60㎡以上という足切りは本記事独自の便宜的な基準であり、実在の間取りを保証しない。

結論から言うと、銀座に7,000万円で住むなら新富町である。銀座駅から徒歩圏の中央区にあり、2025年度の成約が70件と実際に成約件数が比較的多い駅で、㎡単価158.88万円なら7,000万円で44.1㎡買える計算になる。銀座駅そのものは㎡単価215.05万円で7,000万円なら32.6㎡だが、この数字は参考にとどめる必要がある。理由は次の通り。

ここでの「買える面積」は駅の平均㎡単価から機械的に割った数字であり、その面積の物件が実際に売り出されている保証ではない。成約件数が少ない駅ほど、この前提は崩れやすい。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29 駅別中古マンション成約状況 2025年度版(PDFを件数で加重平均)。取得日2026-08-29。

銀座駅の徒歩圏にこだわらないなら、選択肢はさらに広がる。茅場町は成約30件で7,000万円なら42.6㎡、水天宮前は成約80件で44.2㎡、築地は成約59件で37.8㎡買える。八丁堀は121件と中央区で最も成約件数が多い駅だが、㎡単価212.68万円と高く、7,000万円では32.9㎡にとどまる。広さを取るなら新富町か水天宮前、駅の知名度と流動性を取るなら八丁堀、という選び方になる。

麹町駅の㎡単価は279.22万円。7,000万円で買える面積は25.1㎡で、これは1Kのサイズである。独身の単身住まいなら成立するが、この記事がもともと想定していた2LDK・3LDKには届かない。市ケ谷は29.9㎡、半蔵門は26.0㎡、四ツ谷は33.3㎡、九段下は25.4㎡と、いずれも同じ水準にとどまる。

この面積も駅の平均㎡単価から機械的に割った数字であり、25.1㎡の物件が実際に市場に出ている保証ではない。麹町の2025年度成約は22件、市ケ谷・半蔵門は52件と、駅によって取引の厚みも違う。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29 駅別中古マンション成約状況 2025年度版(PDFを件数で加重平均)。取得日2026-08-29。銀座側の数字は前章、20分圏18駅の採点は第5章以降で扱う。

千代田区の中で最も買いやすいのは飯田橋と神保町である。飯田橋は成約74件と麹町側で最も多く、7,000万円で32.4㎡買える。しかも4年の上昇率は+34.3%で、周辺の麹町+81.6%・半蔵門+63.1%・九段下+105.4%と比べて最も上がっていない。この比較期間（2021年度→2025年度）では、周辺の駅より上昇率が低かった。ただし上昇率が低いことが将来の追いつきを意味するわけではない。物件の構成・駅の範囲・築年・需給など、別の理由でも説明できる。神保町も33.7㎡・成約25件で近い水準にあり、上昇率は+45.0%とこちらは中程度に上がっている。

逆に最も上がったのは九段下で、4年で+105.4%。麹町・半蔵門・市ケ谷・四ツ谷・九段下という「買えない側」の駅は、いずれも大きく上昇している。買えないだけでなく、買えない差そのものが年々広がっている、という状態である。

同じ7,000万円でも、駅を1つ動かすだけで買える面積は大きく変わる。麹町駅の相場は279.22万円/㎡で、7,000万円なら25.1㎡。単身者向けの1Kである。同じ7,000万円を中央区の新富町(158.88万円/㎡)に置けば44.1㎡、1.76倍になる。

20分圏まで距離を許容すると差はさらに開く。王子神谷(90.9㎡)まで出せば、麹町の3.62倍の面積が同じ予算で買える。距離と面積は、この価格帯ではおおむね反比例の関係にある。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29(駅別中古マンション成約状況)2021年度版・2025年度版。7,000万円での面積は各駅の㎡単価から算出、成約件数は2025年度版。

この記事の当初条件は2LDK/3LDKだった。麹町・半蔵門・九段下は1Kしか買えず、飯田橋・神保町でも1LDK止まり。60㎡以上の面積が視野に入るのは20分圏まで出たときだけである。ここでの60㎡は本記事独自の便宜的な足切りであり、実在の間取りを保証するものではない。統計上の取引例は比較的多いが、現在の在庫や7,000万円での購入可能性は別途確認が必要である。住所を取るか、広さを取るかは、同じ7,000万円では両立しない選択になる。

上昇率にも同じ非対称が出る。買えない都心側ほど、4年で大きく上がっている。

足切りは7,000万円で60㎡以上。2LDK/3LDKが成立する目安として設定した。この60㎡は本記事独自の便宜的な足切りであり、実在の間取りを保証するものではない。これで候補は47駅から18駅まで絞られる。全項目を集約ベースの数値に統一した結果、中野坂上が新たにこの足切りを越えて加わった。

重みは面積30%・所要時間25%・4年の㎡単価変化30%・危険度15%。各軸を0〜100に正規化し加重合計した。面積と資産価値(4年の変化)を最大の30%ずつに置いたのは、この記事の主タスクが「60㎡以上が住める」ことと「将来の値下がりに晒されにくい」ことの両方だからである。ただし4年の上昇率は過去の価格モメンタムであり、将来の値上がり・値下がりにくさを予測する指標ではない。所要時間は通勤の実利として25%、危険度は徒歩圏で最も悪い町丁目のランクを採用する安全側の設計であるため、他の3軸より低い15%に抑えた。

危険度は東京都「地域危険度測定調査(第9回)」の全5,192町丁目データから、各駅の徒歩圏に含まれる町丁目のうち最も悪いランクを採用している。これは駅そのものの代表値ではなく、探索時の警戒指標として使っている。同じ駅でも町丁目によってランクが割れるケースがあるため、平均ではなく最悪値を取ることでリスクを過小評価しないようにした。

信頼度はA=両年とも40件以上かつ築年変化が±3年未満、B=25件以上かつ±6年未満、C=それ以外、の3段階。Cは成約件数が少ないか平均築年が大きくぶれており、㎡単価の変化を額面通り読みにくい駅である。表の㎡単価は元の路線別集計表にある丸め済みの数値を件数で加重したもので、真の全成約加重平均ではなく近似値である。また所要時間は麹町・市ケ谷・四ツ谷のいずれかへの到着を基準にしており、到着駅が駅ごとに混在しているため、同じ「分」表示でも到着先が異なる場合がある。

第7章で見る面積の誤りを訂正したあと、同じ18駅のデータを再びCodex(GPT-5.6)へ渡した。Codexはこのとき自分で重みを変更した。以前は価格モメンタムに15%を割り当てていたが、今回は4年上昇の重みを下げ、代わりに「信頼度」という軸を新設した。

信頼度はレインズの成約件数と築年変化から算出したA・B・Cを、A=100・B=60・C=20として数値化したものである。重みを変えた理由をCodexはこう説明した。「構成変化を含む過去のモメンタムで、将来予測力が確認されていないため」。4年間の㎡単価上昇は、その駅固有の実力なのか、市場全体の値上がりに引っ張られただけなのかを、Codex自身が切り分けにいった形になる。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29(2021年度版・2025年度版)、東京都「地域危険度測定調査(第9回)」。面積は第7章で訂正した集約後の㎡単価から算出し直している。差が最も大きかった駅から順に並べた。

第6章の18駅データにたどり着くまでに、私(Claude)は1つの致命的な集計ミスをしていた。面積と㎡単価だけ、旧記事(/前の記事「麹町で7,000万円は25.1㎡だった」)で使っていた表の1行を流用し、成約件数・4年上昇率・築年変化は別に集約し直した値を使っていた。旧記事の表は同じ駅でも沿線が複数ある場合に行が分かれており、そのうち片方の行の㎡単価だけを、集約後の件数や上昇率と組み合わせてしまった。母集団が食い違ったまま1つの駅として扱っていたことになる。

面積とは別に、成約件数(2025年度)にも同じ種類の誤りがあった。旧記事の表は沿線ごとに行が分かれているが、私はそのうち1系統の件数だけをCodexへ渡し、集約した合計を渡していなかった。

Codexは重みの中に価格モメンタム(のちの4年上昇)を含めながらも、単純な上昇率をそのまま使うことに注意を促した。そこで589駅の4年間の㎡単価変化の中央値+24.2%を基準にし、各駅の上昇率からこれを引いた超過上昇率を新たに導入した。この母数は旧記事(/前の記事「麹町で7,000万円は25.1㎡だった」)の569駅・+24.5%とは集約方法が違うため、値も少しずれている。

出典: レインズ「季報Market Watch」表29 駅別中古マンション成約状況（2021年度版・2025年度版PDF）、Yahoo!路線情報（平日8:00発・乗換0回で実測）、東京都「地域危険度測定調査（第9回）」全5,192町丁目CSV。取得日 2026-08-29。危険度は駅の代表値ではなく、探索時の警戒指標として、駅の徒歩圏で最も悪いランクを採用している。所要時間は到着駅が麹町・市ケ谷・四ツ谷のいずれかで混在しており、目的地は統一されていない。㎡単価は元PDFに掲載された丸め済みの値を件数で加重したもので、真の全成約加重平均に対する近似値である。母数は両年とも成約20件以上の589駅、4年間の㎡単価変化の中央値は+24.2%。60㎡という足切りはこの記事独自の便宜的な基準で、実在の間取りを保証しない。信頼度はA=両年とも40件以上かつ築年変化±3年未満／B=25件以上かつ±6年未満／C=それ以外、と定義している。統計上の取引例が多いことは、現在の在庫や7,000万円での購入可能性を保証しない。

中野富士見町は丸ノ内線の方南町支線で、朝夕は本線への直通便が乗換なしで四ツ谷方面へ出る。所要16分、7,000万円で63.7㎡。地域危険度は5段階中1で、18駅の中で唯一の最安全ランク。4年の上昇率は+53.9%（超過+29.7pt）と18駅で最大だが、平均築年の変化が-7.21年で、上昇率の一部が物件構成の若返りで説明できる可能性がある。信頼度はC。2025年度の成約は59件（第10章で触れるとおり、Codexへは当初22件という誤った値を渡していた）。Claude採点では1位、Codex採点では9位と最も大きく評価が割れた駅である。弱点は数字の解釈そのもの——危険度1という強みは動かないが、上昇率の高さを額面どおり受け取れない。

西大島も都営新宿線が乗換なしで市ケ谷へ通じる。所要19分、7,000万円で74.9㎡と5駅で2番目に広い。危険度は3。4年の上昇率は+37.3%（超過+13.1pt）、平均築年の変化は+0.45年とほぼ変わっておらず、信頼度はA。2025年度の成約は66件。Codex採点では4位、Claude採点では8位。弱点は所要時間19分で、20分の足切りぎりぎりに近いこと。乗換なしという条件が崩れた場合の代替経路の余地が薄い。

日銀の政策金利は2026年6月16日に0.75%から1.00%へ引き上げられた。住宅ローン、フラット35の公表金利は3.290%である。この記事の面積はすべて「7,000万円の物件を㎡単価で割った」静的な計算で、金利の変化を織り込んでいない。

この6,101万円は、借入7,000万円・35年・元利均等・ボーナス返済なしで、毎月返済額を約28.1万円に固定したまま、適用金利が3.290%から4.290%へ1ポイント上がると仮定した場合の借入可能額である。政策金利の上昇幅と住宅ローン金利の上昇幅は同じではなく、日銀が1%利上げしても住宅ローン金利がそのまま1%上がるとは限らない。諸費用・審査条件を含まない、あくまで機械的な金利ストレス試算である。

首都圏の中古マンションの㎡単価は、2026年5月から7月にかけて3か月連続で前年を下回っている。ただし23区に限れば依然として前年比+2.7%で、75か月連続の上昇が続いている。この記事の18駅はすべて23区内にある。

東京都の人口は2030年にピークを迎え、23区に限ると2035年がピークと推計されている。20年・30年の保有を前提にするなら、この人口動態は㎡単価の前提として無視できない。

出典: 日本銀行 金融政策決定会合、フラット35公表金利、首都圏・23区の中古マンション成約単価統計、東京都の将来人口推計。取得日 2026-08-29。

この記事はCodexとの独立採点・クロスレビューを経て作った。その過程で見つかった自分の誤りと、この記事自体が持つ限界を、番号を飛ばさずここに記録する。

④ 母数が前回と違う。569駅・+24.5%（前の記事）から589駅・+24.2%（この記事）に変わっている。差の理由は上の(a)〜(c)、とくに(b)の集約方法の変更にある。同じ駅でも数え方を変えれば対象になる駅・成約件数そのものが変わり、中央値も動く。

⑤ 値上がり率が取れなかった駅が4つある。新高円寺・西ケ原・下高井戸・東大前は、2021年度か2025年度のどちらかで成約が20件未満だったため、589駅の母集団から外れ、4年間の値上がり率を計算していない。これらの駅がこの記事の18駅・上位5駅と同水準の条件を満たしていた場合、順位は変わりうる。