💴 全部が上がった10年で、JREITだけ横ばいだった — 100万円を全額NISAでどこに置くか

この記事には、投資をしたことがない人には初めての言葉がたくさん出てくる。先に全部ここに置いておく。読んでいる途中で分からない言葉が出てきたら、ここへ戻ってきてほしい。

NISAの成長投資枠で買えるのは、上場している株式・ETF・REIT、そして一定の条件を満たす公募株式投資信託だけです。個人向け国債や米国債の現物のように、国が個人に直接売る債券そのものは対象に含まれていません。

ただし「債券が買えない」わけではありません。SHYGやTLT、SGOVのように、債券に投資するETFは取引所に上場しているので、NISAで買えます。買えないのは「債券という商品そのもの」であって、「債券に投資する手段」は別に存在します。

実測利回りが高い順に10銘柄を並べると、上位に来るのは元本が大きく減っている銘柄でした。利回りだけを見て選ぶと、本当に増えた額を見誤ります。

実測利回りだけを見て並べると、上位に来る銘柄ほど元本が大きく減っている傾向があります。この記事では、利回りと一緒に必ず「価格5年」と「総5年」の両方を確認してから選びました。

東証には「JREIT ETF」という名前がつく上場投資信託が複数あり、どれも東証REIT指数（またはそれに準じる指数）に連動しています。同じ物差しで8本を並べると、ほとんど差がありません。

私が選ぶのは1343（NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信）です。理由は利回りではありません。実測利回りだけを見れば1476の4.86%が8本で最高で、1343は4.81%と0.05ポイント負けています。

それでも1343にするのは、1日の売買代金が17.23億円あり、1476の2.43億円の7.1倍だからです。100万円ならどちらでも一瞬で買えるのでこの差は出ません。しかし1億円、2億円と増やしたときに効いてきます。1日の売買代金の1割までしか買わないという目安で計算すると、2億円を組むのに1343なら1.16営業日、1476なら8.24営業日かかります。

この記事のポートフォリオは金額が100倍になっても同じ形が成立することを条件にしています。だから0.05ポイントの利回りより、7.1倍の厚みを取りました。

JREIT（不動産投資法人）は、投資信託法にもとづいて設立される「投資法人」で、投資家が買うのは株式ではなく「投資口」です。投資法人は自前の従業員を持たず、資産運用会社に不動産の取得・運用を外部委託します。もう一つの仕組みが「導管性」で、配当可能利益の90%超を分配すると、投資法人段階の法人税が実質ゼロになります。これが分配金利回りが高くなりやすい理由です。JREIT ETFはこの投資口を複数まとめて指数化したもので、1口単位の現在値がそのまま最低投資額になります。

米国REIT 11本を、実測利回りが低い順に並べます。

なぜMORTとREMだけ壊れているのか。この2本は一般に「mortgage REIT」と呼ばれる類型で、実物の不動産を持たず、住宅ローン担保証券などに投資し、短期で借りて長期で貸す利ざやで稼ぐとされています。金利が上がると、この利ざやが縮む、あるいは反転して損失になりやすいと説明されます。ただしこの説明は一般的なもので、本記事ではMORT・REM各ファンドの目論見書を確認していません。「一般にそう説明される」以上の断定はしていません。

USRTを選ぶ理由は、総5年+28.6%・総10年+90.0%が11本の中で実測最良だったことです。利回り2.61%は表の中で最も低い部類ですが、この記事では欠点として扱いません。分配金として先に受け取るか、値上がりとして後で受け取るかの違いで、トータルでは11本中最も増えています。

USRTはNISA成長投資枠から買えますが、米国上場ETFのため分配金には米国源泉税10%がかかります。非課税になるのは日本側の20.315%だけです。手取りの試算はSection 12で扱います。

カバードコールとは、株式を保有しながら「将来の決まった値段で売る権利」を他人に売る戦略である。その権利の代金（プレミアム）を、毎月または毎年の分配金として受け取る。

この仕組みのため、株価が大きく上がってもその上昇分を全部は受け取れない。上値が決まった値段で止まる代わりに、株価が動かなくても分配金は入り続ける。

2865（円建て）は総1年+27.2%、2868は+24.1%と高い。ただしこの1年でドル円は+6.8%動いている。円建てのカバードコールETFのリターンには、この為替の動きが含まれている。

2866（同じグローバルXの銘柄）は総1年+5.8%にとどまる。何を投資対象にしたETFかは本記事では確認していないため、ここでは数字だけを示し、断定はしない。

ハイイールド債とは、格付けがBB以下の社債（投資適格に届かない社債）である。利回りが高いのは、発行企業が倒産する確率が高いからだ。利回りの高さは、リスクの高さの裏返しとして受け取る必要がある。

為替ヘッジのコストは、おおむね日米の短期金利差に連動すると一般に説明される。今は米国3か月金利3.772%、日本1年金利1.527%で2ポイント超の開きがある。

ただし、この記事では為替ヘッジコストの実額を確認していない。ここでは一般的な説明として書く。

同じ10年で、金は円建てで4.91倍、NASDAQ100は9.39倍になった。東京のマンションも1.86倍になっている。その東京の不動産を保有する器である東証REIT指数ETF(1343)だけが、10年でほぼ横ばい（価格で+1.7%＝約1.02倍）だった。不動産そのものは上がったのに、不動産を持つための商品は上がらなかった。

不動産そのものは10年で1.86倍になったのに、その不動産を保有する器である1343は価格で+1.7%しか動いていない。理由として一般に挙げられるのは次の3つだが、本記事ではこれらの仕組みをファンドの決算資料まで遡って検証していない。断定はせず「一般にこう説明される」という形で書く。

円建てで9.39倍になったNASDAQ100や、5.28倍になった金と比べると、3.91倍の日経225は控えめに見える。しかし指数のPERとPBRを見ると、日本株もまた高い。

PBRは1株利益のブレを受けない指標である。加重PBR 1.8は、プライム発足からの53か月のなかで下から90.6%tile。プライム発足以来、ほぼ最高値圏にある。これがこの章でいちばん強い証拠になる。

「全世界に分散すれば割高を避けられる」は半分だけ正しい。全世界株ETF（VT）のPERは22.24倍で、東証プライムの加重20.8倍より高い。ただしVTは米国株が最大の構成比を占めるため、この22.24倍には米国株の割高さが反映されている。VTの米国比率は本記事では確認していないため、比率を使った逆算はしていない。

JREIT市場を評価する2つの標準的な指標がある。NAV倍率とイールドスプレッドだ。同じ58銘柄・同じ市場を見ているのに、2026年9月のいま、この2つは正反対の答えを出している。

イールドスプレッドは、JREITの分配金利回りから日本10年国債利回りを引いた差だ。東証REIT指数ETF(1343)の実際の分配金利回りと、財務省「国債金利情報」を使い、2013年2月から2026年9月までの164か月ぶんを自分で計算した。

いまのスプレッドは1.867pt(REIT利回り4.81% − JGB10年2.943%)。164か月の中央値は3.061pt、平均は2.855pt、最小は−0.147pt(2013年2月)、最大は4.275pt。いまの1.867ptは中央値の6割程度しかない。

2025年に急に潰れた。2024年3.370ptから2025年2.006ptへ1.364pt縮み、2026年はさらに1.867ptまで下がっている。

NAV倍率のもとになる不動産鑑定価格は、投資法人の決算短信ベースで年に1〜2回しか更新されず、反映が遅れる。金利が上がって鑑定の還元利回りが上がれば、NAV自体はまだそれを織り込みきっていないだけかもしれない。スプレッドは日々の市場価格から出るので反応が速い。この解釈は本記事の推論であり、検証していない。

現地通貨の価格が動かない前提で、為替だけを分離した数字。

利益が変わらない前提の機械的な逆算。

ここまでは全部逆算だった。ここからは実測。

ここまでの表は「スプレッドがこの水準になったら価格はいくら」という逆算だった。では実際のところ、国債の利回りが上がったときREITは下がってきたのか。163か月ぶんのデータで測った。

この記事は公開前に4人にレビューさせた。Codex（GPT-5.6）・高校生2人・インカムゲインの専門家。加えて私自身が実ブラウザで見たデザインレビューも記録する。同じ意見だった箇所は書かない。割れた箇所と、直した箇所だけを書く。

彼のレビューは4人の中でもっとも配分そのものに手を入れた。最大の指摘は、私が見落としていたデータそのものだった。

私はこの4つのうち1つだけ受け入れ、3つは受け入れなかった。どれをどう判断したかを1つずつ書く。

残る3つは受け入れなかった。理由をそれぞれ書く。

ここから2つは、指摘が正しいことは認めたうえで、それでも変えなかったものである。理由は依頼者から受けた条件にある。

そのうえで、彼が「正しい」と認めた点も書く。いちごオフィス（8975・利回り8.09%・58銘柄中1位）を、「今期5,683円に対し逆算の年間7,589円＝来期見込み1,906円」という一時要因を理由に見送った判断について、彼は「表面利回りだけで判定していない証拠であり、これは本物の規律だ」と言った。