熱海駅・湯河原駅からバスで通える
坪単価数万円の土地を探す
更新: 2026-05-31 ／ 出典: 国土交通省地価公示・土地総合情報システム・東海バス・箱根登山バス公式
🗺️ 1. なぜ「バス圏 × 坪数万円」か
このセクションの3点
① 熱海・湯河原で「坪数万円台」の土地は実在するが、条件付きの二層構造になっている
② 駅徒歩圏は坪30〜80万円超、バス圏に出ると坪15万円前後まで下がる地区がある
③ 坪500円未満の「超安値」は再建築不可・放棄別荘地のほぼ確実な罠地点
坪5〜15万円
現実的な安値圏
（バス15〜40分圏）
坪30〜80万円
駅徒歩10分圏
（熱海・湯河原市街）
坪500円未満
事実上の罠
（再建築不可・接道不可）
熱海市・湯河原町は首都圏から新幹線・在来線で90〜120分という立地から移住・別荘需要が根強い。しかし駅周辺の地価は高く、熱海市中心部（銀座・渚町）は2025年公示地価で坪30〜80万円超に達する。
一方、東海バス・箱根登山バス・伊豆箱根バスのバス路線を使うと、熱海駅から15〜45分かけて山間部・海岸段丘上の住宅地にアクセスできる。こうした地区では公示地価ベースで坪5〜15万円台の住宅用地が実在する。
ただし「坪数万円台」は二層に分かれる。上多賀字片山の公示地価150円/㎡（坪495円）のような「ほぼゼロ」の地点は、道路未整備・再建築不可・管理放棄の旧別荘地区画であり、住宅用地としては機能しない。実用的な安値は坪5〜15万円台であると理解した上で検討すること。
→ 次の Section 2・3 では熱海駅・湯河原駅それぞれのバス路線と到達できる地区を一覧で解説する。
🚌 2. 熱海駅発 バス路線で行ける割安地区
このセクションの3点
① 東海バスA46/A51-52系統（熱海〜湯河原方面）は伊豆山・泉・門川・吉浜を経由
② 東海バスA61-64系統（熱海〜網代・多賀方面）は上多賀・下多賀・網代を経由
③ 日中の本数は1〜2時間に1本。2024〜2025年に段階的減便が進んでいる
| 地区 | 路線（東海バス） | 主なバス停 | 熱海駅からの目安時間 | 公示地価 ㎡単価（2025） | 坪単価目安 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 伊豆山 | A46 / A51-52 （熱海〜湯河原駅） | 伊豆山中央・伊豆山温泉 | 約10〜15分 | 4.4〜7.2万円/㎡ | 坪14〜24万円 | ①地価公示 |
| 泉 | A46 / A51-52 | 門川・郷清水経由 | 約25〜30分 | 3.6万円/㎡ | 約12万円/坪 | ①地価公示 |
| 上多賀 | A61-64 （熱海〜網代旭町） | 多賀港入口・上多賀 | 約20〜25分 | 150円〜4.5万円/㎡（極端な二極化） | 坪495円〜15万円 | ①地価公示 |
| 下多賀 | A61-64 | 下多賀・JA下多賀支店 | 約30〜35分 | 4.6〜5.7万円/㎡ | 坪15〜19万円 | ①地価公示 |
| 網代 | A61-64 | 長浜・網代旭町 | 約35〜45分 | 標準地データなし（取引価格ベース数万〜10万円台/坪） | — | ④国交省取引情報 |
熱海〜湯河原 跨ぎルート（A46/A51-52 直通）バス停順
熱海駅 → 春日町 → 足川 → 海光町 → 逢初橋 → 伊豆山中央 → 伊豆山温泉 → 伊豆山 → 東谷 → 前鳴沢 → 小学校入口 → 興亜観音前 → 稲村 → 大洞台 → 大名ヶ丘 → 大黒崎 → 上郷清水 → 郷清水 → 門川八幡神社前 → 門川 → 吉浜温泉場 → 城堀 → 湯河原駅
全線所要時間約40〜50分。日中本数は1〜2時間に1本程度（東海バス公式で要確認）。出典: NAVITIME A46系統
→ 次の Section 3 では湯河原駅発のバス路線と到達できる地区を解説する。
🚌 3. 湯河原駅発 バス路線で行ける割安地区
このセクションの3点
① 湯河原駅は箱根登山バス・伊豆箱根バスが発着し奥湯河原・鍛冶屋方面へ通じる
② 吉浜・鍛冶屋が公示地価ベースの安値圏（坪14〜15万円台）として実在する
③ 宮上・奥湯河原は温泉地隣接ゆえ高値と放棄地が混在する二極構造
| 地区 | 路線 | 主なバス停 | 湯河原駅からの目安時間 | 公示地価 ㎡単価（2025） | 坪単価目安 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 吉浜 | 伊豆箱根バス湯06系統（真鶴駅行き）/ 東海バスA46 | 吉浜温泉場 | 約15〜20分 | 4.4万円/㎡ | 約14万円/坪 | ③地価公示 |
| 宮上 | 箱根登山バス / 伊豆箱根バス（奥湯河原行き） | 宮上 | 約5〜10分 | 609円〜7.6万円/㎡（二極化） | 坪2,000円〜25万円 | ③地価公示 |
| 鍛冶屋 | 箱根登山バス（湯河原駅〜鍛冶屋） | 鍛冶屋 | 約10〜15分 | 4.4万円/㎡ | 約15万円/坪 | ③地価公示 |
| 奥湯河原 | 箱根登山バス / 伊豆箱根バス湯03系統（奥湯河原行き） | 奥湯河原入口・不動滝 | 約20〜30分 | 公示標準地データなし（別荘地中心） | — | ⑩NAVITIME |
→ 次の Section 4 では上記地区を坪単価で並べ直し、実用的な相場として整理する。
📊 4. 坪単価数万円 地区一覧と相場
このセクションの3点
① 坪単価は国土交通省公示地価（2025年）×3.305で換算。実取引では公示地価の±20〜30%が現実的
② 「実用的安値圏」は坪5〜15万円。これより安い地点は接道・再建築の個別確認必須
③ 坪単価換算式: 公示地価（円/㎡）× 3.305 = 坪単価（円/坪）
| 地区 | 市町村 | 公示地価（円/㎡） | 坪単価目安 | 駅からのバス時間 | 評価 | 出典 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 泉 | 熱海市 | 36,000 | 約12万円/坪 | 熱海駅から約25〜30分 | 実用圏。山間部・農地転用混在 | ① |
| 吉浜 | 湯河原町 | 44,000 | 約14万円/坪 | 湯河原駅から約15〜20分 | 実用圏。海岸集落・津波想定あり | ③ |
| 鍛冶屋 | 湯河原町 | 44,000 | 約15万円/坪 | 湯河原駅から約10〜15分 | 実用圏。湯河原町最安水準 | ③ |
| 上多賀（一般住宅地） | 熱海市 | 45,000 | 約15万円/坪 | 熱海駅から約20〜25分 | 実用圏。同地内に放棄地混在 | ① |
| 下多賀 | 熱海市 | 46,000〜57,000 | 坪15〜19万円 | 熱海駅から約30〜35分 | 国道135号沿い。生活インフラ整備済み | ① |
| 伊豆山 | 熱海市 | 44,000〜72,000 | 坪14〜24万円 | 熱海駅から約10〜15分 | 駅近だが急傾斜地多数・土石流被災地隣接 | ① |
| 上多賀字片山（放棄地） | 熱海市 | 150 | 坪495円（事実上使えない） | 熱海駅から約20〜25分 | 接道不可・再建築不可の典型例 | ① |
坪単価の確認手順（一次情報直引き）
国土交通省「標準地・基準地検索システム」（land.mlit.go.jp）で「静岡県→熱海市」または「神奈川県→足柄下郡湯河原町」を選択すると、各標準地の最新㎡単価を直接参照できる。取引価格情報は同省「土地総合情報システム」（webland）で確認。
→ 次の Section 5 では「安い理由」の具体的なリスクを7項目で解説する。
⚠️ 5. 安さの裏にあるリスク
このセクションの3点
① 「坪数万円」の安さには必ず理由がある。傾斜地・接道不可・管理費固定コストのどれかが必ず絡む
② 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は静岡県内で多数指定。2021年伊豆山土石流の直近
③ 旧別荘地管理費は「使わなくても継続請求」が法的に有効な場合がある
| リスク項目 | 該当地区の例 | 具体的な影響 | 確認先 |
|---|---|---|---|
| 急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン） | 伊豆山・上多賀・下多賀の斜面部 | 建物建設に条件が付く。2021年伊豆山土石流被災地が直近。静岡県全域で指定箇所多数 | 熱海市ハザードマップ⑪ / 静岡県指定PDF⑫ |
| 津波浸水想定区域 | 網代・下多賀海側・吉浜海岸付近 | 熱海市が津波避難計画を策定。海岸線から標高5m未満の土地は想定浸水あり | 熱海市ハザードマップ⑪ |
| 別荘地管理費（月額・年額固定） | 熱海自然郷・奥湯河原周辺の旧分譲別荘地 | 施設廃止後も管理費の継続請求事例あり。熱海自然郷では管理費削減を巡る住民訴訟が発生 | 熱海自然郷管理組合⑬ |
| 接道義務・再建築不可 | 上多賀字片山・伊豆山急傾斜地区 | 建築基準法42条道路（幅4m以上）に2m以上接道しない場合、建物の新築・再建築が一切不可 | 熱海市建築指導課に個別照会 |
| 私道・共有道路の維持費と拒否権 | 上多賀・伊豆山の急斜面地区 | 共有者1人でも道路使用を拒否すると建替え不可。修繕費の合意が取れず塩漬け化するケースあり | 登記簿・公図で私道部分を確認（法務局） |
| 水道引込費用 | 山間部全般 | 公道からの距離が遠い場合、引込工事費100〜300万円超になるケースあり | 熱海市・湯河原町の水道担当課に個別照会 |
| バス本数の極少化 | 上多賀〜網代・鍛冶屋 | 朝夕のみ運行の路線が増加。東海バスは2024〜2025年に熱海市内路線を段階的に減便 | 東海バス公式⑧で平日・土日時刻表を確認 |
傾斜地の建設コスト現実値
傾斜地の宅地は平坦地に比べ建設コストが1.5〜3倍になる。擁壁・基礎工事だけで数百万円の追加が発生するため、「坪12万円の安い土地」を買っても総コストは平坦地に劣らないケースがある。坪単価だけで判断せず、造成・擁壁・インフラ引込を含めたトータルコストで比較すること。
→ 次の Section 6 では上記リスクを踏まえた現実的な移住の進め方を解説する。
📋 6. 移住の現実的な進め方
このセクションの3点
① 地価公示・ハザードマップ・バス時刻表は全て無料の一次情報で確認できる
② 現地のバス本数は必ず「平日・土日それぞれ」で時刻表を見る（土日は3割減が現実）
③ 物件購入前に「接道・再建築可否・水道引込費・管理費」の4点を必ず個別照会する
- 1
Step 1 — 地価公示で相場確認
国交省「標準地・基準地検索」でベースラインを把握
land.mlit.go.jp（地価公示）で地区別㎡単価を確認。取引実績は同省「土地総合情報システム」で照合。公示地価は「最低保証」ではなく参考値であり、実取引は±20〜30%で動く。
- 2
Step 2 — ハザードマップで災害リスク確認
土砂・津波・急傾斜地を地番単位で確認
熱海市は防災ガイドブック（市公式）に土砂災害・津波浸水図を公開。静岡県の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）指定PDF（県公式⑫）も合わせて確認する。レッドゾーン内の土地は建物建設に条件が課される。
- 3
Step 3 — バス時刻表を平日・土日で確認
「バスで生活できるか」は現地時刻表で判断する
東海バス公式（多賀・網代⑧）・NAVITIMEの時刻表で、目的地バス停の平日朝夕本数と土日本数を必ず確認する。「1〜2時間に1本」でも通勤・通院に支障がないかを具体的に検討すること。2024〜2025年に減便が進んでいるため、複数年前の情報は使わない。
- 4
Step 4 — 購入前4点の個別照会
接道・再建築可否・水道・管理費を必ず確認
① 接道：建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接しているか → 市の建築指導課に照会
② 再建築可否：再建築不可地は住宅ローンが組めず売却も困難 → 登記簿・公図で私道部分を確認
③ 水道引込：既設引込管がない場合の工事費見積りを取ること（100〜300万円超の可能性）
④ 管理費：旧別荘地区画の場合は管理規約・管理費額・廃止リスクを必ず確認 - 5
Step 5 — トータルコストで比較する
土地代だけでなく造成・基礎・インフラ込みで比較
傾斜地の建設コストは平坦地の1.5〜3倍。擁壁・基礎工事追加費用が数百万円になるため「坪12万円の傾斜地」が「坪20万円の平坦地」より高コストになるケースは多い。坪単価比較の前に、造成費・インフラ引込費・管理費の見積りを出してからトータルで判断すること。
出典一覧（全て一次情報）
| 番号 | 内容 | URL |
|---|---|---|
| ① | 熱海市 地区別公示地価・基準地価（2025年） | tochidai.info/shizuoka/atami/ |
| ② | 熱海市 地価推移（国土交通省データ集約） | tochi-d.com 熱海 |
| ③ | 湯河原町 地区別公示地価・基準地価（2025年） | tochidai.info/kanagawa/yugawara/ |
| ④ | 国土交通省 土地総合情報システム（取引価格情報） | land.mlit.go.jp/webland/ |
| ⑤ | 熱海駅バス路線一覧（NAVITIME） | navitime.co.jp 熱海駅 |
| ⑥ | 東海バス A46/A51-52 熱海〜湯河原駅（NAVITIME） | navitime A46系統 |
| ⑦ | 東海バス A63 熱海〜網代旭町 路線図 | jorudan A63 |
| ⑧ | 東海バス 多賀・網代周辺路線図（公式） | tokaibus.jp 多賀・網代 |
| ⑨ | 箱根登山バス 湯河原駅〜鍛冶屋 | jorudan 鍛冶屋 |
| ⑩ | 湯河原駅 バス時刻表（NAVITIME） | navitime.co.jp 湯河原駅 |
| ⑪ | 熱海市ハザードマップ（防災ガイドブック）土砂・津波 | city.atami.lg.jp 防災 |
| ⑫ | 静岡県 熱海市内 土砂災害特別警戒区域指定状況PDF | pref.shizuoka.jp PDF |
| ⑬ | 熱海自然郷管理組合（別荘地管理問題） | atamishizenkyo.org |